L’investissement immobilier locatif en EHPAD est de plus en plus prisé en France. En effet, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes offrent certaines opportunités d’investissement. D’un côté, le placement jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante notamment grâce au dispositif du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). D’un autre, la signature du bail commercial permet à l’investisseur individuel de sécuriser son investissement. Et pour cause ! Le contrat de bail commercial a une durée minimum de 9 ans. Durant cette période, le propriétaire est quasiment certain d’obtenir son loyer, qu’importe si la chambre est vide ou occupée. Découvrez plus en détail les particularités du bail commercial de l’investissement en EHPAD.
Investir en EHPAD : un placement porteur
Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) sont des maisons de retraite médicalisées. Composés en grande majorité de chambres individuelles (plus rarement de chambres collectives), ces espaces de vie disposent également d’un salon, d’une bibliothèque, d’une salle de restaurant et parfois d’un jardin arboré. De nombreux services y sont également proposés : accueil, blanchisserie, petit-déjeuner, entretien. Au quotidien, aides-soignants, infirmiers et auxiliaires de vie se relaient afin de prendre en charge l’ensemble des résidents.
Les résidences pour seniors offrent certaines opportunités d’investissement. En 2019, ce sont près de 600 000 personnes qui vivaient dans un EHPAD, soit légèrement plus qu’en 2015. Par ailleurs, le vieillissement de la population ne cesse de s’accélérer depuis 2011, faisant de ces lieux de vie une véritable aubaine pour les personnes âgées qui souhaitent se retrouver dans un centre adapté.
Il est vrai que tous les investissements ne se valent pas. Toutefois, avec une bonne stratégie, la rentabilité d’un tel projet peut atteindre 4 % en moyenne, notamment grâce au régime très favorable du loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Il s’agit donc, en ce sens, d’un placement porteur pour les personnes qui souhaitent assurer leur avenir et protéger leur épargne. Enfin, en signant un bail commercial avec un exploitant professionnel, le propriétaire dispose de certains avantages supplémentaires.
Toutes les caractéristiques du bail commercial pour un investissement en EHPAD
Acheter une chambre en EHPAD relève d’un fonctionnement bien spécifique. Dans ce cas, la gestion locative de la pièce est confiée à un exploitant professionnel. L’investisseur individuel doit ainsi signer avec lui un bail commercial. À travers ce montage, le locataire n’est pas le résident de l’EHPAD, mais bien l’exploitant professionnel.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location d’un local qui sert à l'exploitation d'un fonds de commerce. Le locataire doit se servir des lieux pour exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le contrat de bail oblige le bailleur (soit le propriétaire du bien) à mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, ce dernier doit lui verser un loyer.
Concrètement, dans le cas d’un investissement en EHPAD, le bail commercial lie le propriétaire de la chambre à une société exploitante. Cette dernière se charge ensuite de la gestion et de la commercialisation du bien (soit la chambre achetée par le propriétaire).
Le montant du loyer et ses possibles révisions
Lors de la signature du bail commercial, le prix du loyer est librement fixé par les deux parties. Ce dernier n’est pas réglementé (seules les révisions le sont). Le propriétaire n’est pas non plus tenu par le loyer du locataire précédent ni par aucun loyer de référence.
En cours de bail, le loyer peut être révisé :
- tous les trois ans, sur demande du propriétaire ;
- ou automatiquement par le biais d’une clause d’échelle mobile, qui permet l’augmentation du loyer sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.
Les modalités de paiement du loyer sont elles aussi libres. Le contrat peut prévoir, en plus du paiement du loyer par le locataire, le versement d’un dépôt de garantie et d’un pas-de-porte (sorte de droit d'entrée).
TVA et bail commercial
À travers un bail commercial, le propriétaire peut être soumis à la TVA sur les loyers commerciaux qu’il perçoit. Dans le cas de locaux équipés (de mobiliers, de matériels, d’installation nécessaires à l’exploitation de l’activité du locataire), il est soumis à la TVA au taux normal de 20 % (sauf s’il bénéficie du régime de la franchise en base de TVA). Dans le cas de locaux nus (non munis d’équipements), le propriétaire est exonéré de TVA (sur demande, il peut, néanmoins, y être assujetti).
Les particularités du contrat de bail commercial
Le bail commercial relève du statut des baux commerciaux. Il a une durée minimale de 9 ans. Il peut être verbal ou établi par écrit, sur un support papier ou électronique. Dans un cas comme dans l’autre, il doit être rédigé par un notaire si sa durée dépasse 12 ans.
Lorsque le contrat de bail est écrit, il doit impérativement contenir certaines mentions obligatoires :
- droit au renouvellement du bail ;
- montant des charges, des impôts et des taxes ;
- réglementation sur le dépôt de garantie ;
- modalité pour mettre fin au bail commercial.
Avantages et inconvénients du bail commercial pour un investissement en EHPAD
Signer un bail commercial dans le cadre d’un investissement en EHPAD présente des atouts. Toutefois, il existe également quelques points de vigilance à bien considérer.
Les avantages du bail commercial pour l’investissement en EHPAD
Le bail commercial présente certains avantages pour le propriétaire. Il est simple à gérer et les loyers sont sécurisés. En effet, avec un bail commercial, l’exploitant est tenu de payer son loyer en temps et en heure, indépendamment de la location de la chambre. Autrement dit, même si la chambre est vide et qu’elle n’accueille aucun résident de l’EHPAD, l’exploitant n’a d’autre choix que de payer son loyer.
Par ailleurs, le bail est signé pour une très longue durée (minimum 9 ans). La résiliation du contrat n’est possible qu’avant l’expiration de chaque période de trois ans. Durant ce délai, l’investisseur individuel n’a pas à se soucier de recevoir un préavis de départ et de devoir retrouver un autre locataire.
Enfin, en signant un bail commercial pour un investissement en EHPAD, le propriétaire est quasiment certain de retrouver un bien correctement entretenu. Et pour cause ! Lorsque la chambre ou la résidence en elle-même sont mal entretenues, cela peut avoir des répercussions financières sur la société exploitante. Cette dernière aurait donc tout intérêt à y accorder un soin tout particulier.
Les points de vigilance
Le bail commercial est souvent apprécié pour sa souplesse. Toutefois, il impose également quelques points de vigilance. En l’occurrence, le contrat est assez complexe. Il est important de ne pas négliger :
- la partie concernant la réalisation de travaux à la charge du locataire, pour maximiser la répartition des charges ;
- la cession de bail : aucune clause ne peut interdire la cession de bail. En revanche, pour plus de précautions, il est préférable d’encadrer correctement les conditions de cession ;
- les conditions de résiliation du contrat : la durée minimum d’un bail commercial est de 9 ans, mais il est possible de le résilier à chaque période de 3 ans (c’est ce que l’on appelle le bail 3-6-9). Pour éviter toute mauvaise surprise, il est préférable de correctement encadrer les conditions de résiliation du contrat en période triennale.
Vous l’aurez compris, le bail commercial est plutôt favorable à l’investisseur individuel qui réalise un placement dans un EHPAD. Toutefois, pour éviter toutes les déconvenues, mieux vaut prendre le temps de le rédiger correctement ou de se faire aider par des professionnels lorsque cela est nécessaire.
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