L'investissement en EHPAD est une solution d'investissement qui attire de plus en plus d'investisseurs individuels, notamment ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus complémentaires. En effet, l'investissement en EHPAD offre plusieurs avantages, notamment la garantie d'un marché en constante croissance, un service de qualité orienté vers l’humain et une rentabilité défiant toute concurrence. Toutefois, avant de se lancer dans un tel investissement, il faut bien le choisir. Comment choisir un investissement EHPAD ? L'un des facteurs à considérer est le coût total de l'opération, qui inclut plusieurs éléments.
Les résidences médicalisées de type EHPAD : un marché porteur
Le marché des EHPAD en France est un marché porteur et en constante évolution. Le vieillissement de la population entraîne en effet une demande croissante pour les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, ces dernières ayant besoin de soins médicaux et d'une prise en charge permanente. Selon les projections de l’INSEE, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans devrait doubler et atteindre les 6 millions d'ici 2050 en France, contre 3 millions actuellement, ce qui témoigne de l'importance de ce secteur.
Enfin, le marché des EHPAD est porté par des investissements constants et des projets innovants, avec de nouveaux acteurs entrants qui proposent des services de qualité, répondant aux besoins des personnes âgées dépendantes. Les investissements en EHPAD sont en particulier considérés comme porteurs pour les investisseurs à long terme, avec des opportunités de croissance et de diversification pour leur portefeuille.
Le service spécifique : un coût supplémentaire pour les résidents
Dans les EHPAD, les résidents ont besoin d'un suivi médical régulier, de soins infirmiers et d'une assistance pour les tâches quotidiennes. Cela implique des coûts supplémentaires pour les établissements et pour les résidents. Les tarifs pratiqués dans les EHPAD incluent généralement les coûts d'hébergement, les frais de personnel et les coûts liés aux soins médicaux de base.
Cependant, certains services spécifiques, tels que les soins dentaires, les lunettes ou les prothèses auditives, peuvent ne pas être inclus dans le tarif de base et nécessiter des frais supplémentaires. De même, certaines activités ou sorties proposées aux résidents peuvent être facturées en supplément.
Il est donc important pour les investisseurs en EHPAD de prendre en compte ces coûts supplémentaires et de bien comprendre les tarifs pratiqués par chaque établissement, puisqu'ils peuvent impacter le prix d'achat de la chambre. Les résidents ou leur famille peuvent également être en mesure de négocier certains frais, notamment en cas de situation financière difficile.
La valeur du bien en fonction du loyer versé
En investissant dans un EHPAD, les investisseurs individuels achètent un bien immobilier dont le loyer est généralement versé par l'exploitant de l'établissement. Ce même loyer peut varier en fonction de différents facteurs tels que la localisation de l'EHPAD, les services proposés ou encore la qualité des infrastructures.
Cependant, il est important de souligner que la revalorisation du loyer en fonction de l'inflation peut jouer un rôle important dans la valeur du bien. En effet, si le loyer reste constant sur une longue période, il peut prendre de la valeur en raison de l'inflation. C'est la raison pour laquelle il est courant que les baux commerciaux signés entre les investisseurs individuels et les gestionnaires exploitants d'EHPAD prévoient une revalorisation du loyer en fonction de l'indice de l'inflation. En général, le bail commercial est conclu pour une durée comprise entre 9 à 12 ans et il est renouvelable.
La rentabilité de l’investissement dépend du montant du loyer versé par les résidents. Plus le loyer est élevé, plus la rentabilité est importante. La valeur du bien dépend elle du montant du loyer et de la durée du bail commercial. Le prix pour l’achat d’une chambre en EHPAD est généralement compris entre 100 000 et 300 000 euros.
Le coût du mobilier : une dépense non négligeable
Lorsqu'un investisseur individuel achète un bien immobilier en EHPAD, il ne se contente pas d'acquérir un simple espace de vie. En effet, les chambres des résidents sont généralement équipées d'un mobilier spécifique adapté aux séniors. Cela comprend notamment :
- un lit médicalisé ;
- une table de chevet ;
- une armoire ou une commode ;
- un fauteuil.
Cette dotation en mobilier est une obligation légale pour les résidences de services que sont les EHPAD et représente une dépense non négligeable. En effet, l'achat de mobilier médicalisé peut coûter plusieurs milliers d'euros par chambre, ce qui ajoute une charge financière importante à l'investissement initial. Il est donc important pour les investisseurs individuels de prendre en compte cette dépense dans leur budget initial et de vérifier que les modalités de financement de cette dotation en mobilier sont bien comprises dans le contrat de bail commercial signé avec le gestionnaire exploitant de l'établissement.
De plus, dans la majorité des contrats, le renouvellement du mobilier est à la charge de l’investisseur individuel et doit être payé tous les 9 ans.
La rentabilité de l'investissement
L'investissement en EHPAD offre une rentabilité intéressante, avec un taux net minimum qui oscille entre 4,5 à 5 %. Ce rendement est dû à plusieurs facteurs, et notamment à la valeur du bien en fonction du loyer versé. En effet, les loyers pratiqués dans les EHPAD sont généralement élevés, car les résidents ont besoin d'une prise en charge spécifique avec des services et des soins adaptés. Ces derniers peuvent donc être plus élevés que ceux pratiqués sur le marché de la location classique. De plus, les loyers sont indexés sur l'inflation, ce qui permet une revalorisation régulière.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est souvent utilisé par les investisseurs individuels en EHPAD afin d’optimiser leur rentabilité. En fonction du régime fiscal associé (réel ou micro-BIC), ce statut permet effectivement d'amortir son bien et de déduire les charges de ses revenus BIC. De plus, le régime juridique LMNP permet de récupérer la TVA sur le montant d'achat du bien, ce qui peut représenter une économie significative.
Toutefois, pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de respecter trois conditions :
- les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC ;
- les recettes locatives annuelles ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal ;
- l'investisseur ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
Si l’investisseur individuel dépasse les plafonds ou est inscrit au RCS, il passe automatiquement en statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Les économies réalisées grâce à la gestion déléguée
Enfin, la gestion déléguée est également un avantage pour les investisseurs en EHPAD. En effet, la gestion locative et la gestion de l'entretien du bien sont entièrement gérées par le gestionnaire exploitant de la résidence, ce qui permet aux investisseurs individuels de se décharger de ces tâches. De plus, la gestion déléguée permet à ces mêmes investisseurs de bénéficier d'un revenu complémentaire régulier, sans avoir à s'occuper des différentes contraintes liées à la gestion locative. L’acquéreur peut surtout investir dans une grande ville, très demandée, sans pour autant habiter à proximité.
En conclusion, l'investissement en EHPAD est une option intéressante pour les investisseurs individuels qui cherchent à se constituer un revenu complémentaire régulier. Le marché des résidences pour personnes âgées dépendantes est en pleine croissance et offre des perspectives intéressantes. De plus, les nombreux avantages fiscaux associés au régime LMNP permettent de compenser le coût d'investissement initial pour les investisseurs individuels qui choisissent le placement en EHPAD. Cependant, il est important de bien se renseigner avant de se lancer dans un tel investissement, en faisant notamment appel à un expert en gestion de patrimoine pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé.
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