Réaliser un investissement immobilier dans une résidence EHPAD est un formidable moyen d’élargir son patrimoine. En plus de préparer sereinement sa retraite et investir pour le futur de sa famille, l’investisseur effectue un placement éthique et socialement responsable. Par ailleurs, l’investissement en EHPAD offre plusieurs avantages au niveau de la fiscalité.
Toutefois, un tel investissement s’accompagne forcément de quelques charges à prévoir. Parmi elles se trouve la taxe foncière, qui touche tous les propriétaires d’un bien immobilier. Quel est cet impôt et à quoi sert-il ? Comment se calcule la taxe foncière ? Possède-t-elle des spécificités lorsqu’il s’agit d’un investissement en EHPAD ? Voici quelques éléments de réponse.
La taxe foncière, un impôt qui concerne tout propriétaire d’un bien immobilier
La taxe foncière est un impôt local, prélevé une fois par an par les communes et les établissements publics. Il sert à financer les collectivités afin de réformer le cadre de vie des Français. Construction ou rénovation d’écoles, de bâtiments publics, d’hôpitaux, mise en place d’infrastructures de transports, concrétisations de projets sociaux : telles sont les principales utilisations de cet impôt.
La taxe foncière est payée par tout propriétaire qui possède un bien immobilier bâti, à visée d'habitation ou de location. Cela inclut n’importe quelle propriété ne pouvant être déplacée :
- un logement (maison, appartement, studio) ;
- un bâtiment à usage professionnel ;
- un local commercial ;
- un parking ;
- un terrain commercial ou industriel ;
- un bateau ancré pour habitation ou usage professionnel.
Le propriétaire d’une chambre en EHPAD est donc soumis à la taxe foncière, puisqu’elle est considérée comme un bien immobilier.
Taxe foncière : le mode de calcul en général
Plusieurs critères entrent en jeu dans le calcul de la taxe foncière. Tout d’abord, le calcul se base sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Cette valeur correspond au montant annuel des loyers perçus par le propriétaire du bien. Si l’habitation, le local ou toute autre propriété immobilière n’est pas en location sur une période donnée, la valeur locative cadastrale se base sur un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait percevoir. L’âge du bien, sa surface, son emplacement et les services situés aux alentours servent à le déterminer. Pour obtenir la valeur locative cadastrale, les charges sont déduites des loyers annuels effectifs ou théoriques, puis un abattement de 50 % y est appliqué.
Enfin, le montant de la taxe foncière s’obtient en multipliant le revenu cadastral par le taux de contribution, défini par chaque collectivité territoriale. La taxe foncière diffère donc d’un logement à un autre, selon :
- l’emplacement du bien immobilier ;
- sa valeur locative cadastrale ;
- les exonérations éventuelles pour un investissement dans le neuf.
L’impôt est payé à chaque début d’année à la date du 1er janvier.
Qui peut être exonéré du paiement de la taxe foncière ?
Chaque année, tous les propriétaires doivent, théoriquement, régler leur taxe foncière. Toutefois, il existe quelques cas particuliers dans lesquels un propriétaire peut en être exonéré. C’est notamment le cas avec les nouvelles constructions ou reconstructions, ainsi que les additions de constructions. L’exonération de la taxe foncière fonctionne alors pendant deux ans, à partir de la date de fin des travaux.
Certains propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération en totalité de la taxe foncière, s’ils remplissent l’une des trois conditions :
- être titulaire d’une allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
- être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, si le montant du revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue (art 1417-I du CGI) ;
- être titulaire d’une allocation aux adultes handicapés, si le montant de son revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue (art 1417-I du CGI).
Pour profiter de l’exonération de la taxe foncière, le propriétaire doit déclarer la fin des travaux de construction ou de rénovation. Il dispose de 90 jours pour effectuer la déclaration au centre des impositions foncières.
Par ailleurs, si le logement neuf répond aux normes BBC (Bâtiment de Basse Consommation) de la RT 2012 et RE 2020, il est possible d’étendre l’exonération supplémentaire sur 5 ans. Au total, le propriétaire peut donc obtenir une exonération de la taxe foncière pendant 7 ans.
Taxe foncière : les spécificités pour l’investissement en EHPAD
L’investisseur en EHPAD n’échappe pas à la taxe foncière, puisqu’elle est liée à tout investissement immobilier. En tant que propriétaire bailleur, il s’avère donc responsable de cette taxe foncière, au même titre que :
- du renouvellement du mobilier ;
- des éventuels frais de syndic ;
- du règlement de l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- des frais de gestion comptable.
Toutefois, il bénéficie des mêmes conditions d’exonération. Si l’investisseur fait une acquisition immobilière dans un EHPAD neuf, il n’aura pas à payer la taxe foncière durant les deux premières années. Pour ce faire, il doit remplir le « formulaire H2 » relatif aux investissements dans des appartements ou des résidences de service (dont font partie les EHPAD). Il doit également ajouter quelques informations, comme la copie du bail commercial.
Taxe foncière en EHPAD : une charge déductible des revenus BIC
L’investisseur individuel qui réalise des opérations immobilières dans une résidence EHPAD détient le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), sous conditions de revenus issus de la location. Ce statut juridique permet à l’investisseur de déduire diverses charges des loyers qu’il perçoit, selon le régime fiscal auquel sont soumis ses revenus (régime réel ou régime micro-BIC).
Ces charges englobent la totalité des dépenses issues de la gestion et de l’exploitation de la chambre en EHPAD. L’investisseur peut récupérer la TVA sur l’achat immobilier, mais également déduire de ses recettes locatives :
- les achats de mobilier ;
- les honoraires d’agence ;
- les frais de notaire ;
- les frais d’expert-comptable ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de dossier ;
- les primes d’assurance ;
- les impôts et taxes, dont la taxe foncière.
Cette déduction contribue à réduire les impôts sur le revenu BIC du statut LMNP. Elle s’ajoute aux amortissements (sur le coût d’achat du bien immobilier et les meubles) qui sont déduits chaque année des revenus BIC encaissés. Grâce à ces opérations, l’investisseur peut réaliser un déficit en location meublée non professionnelle, reportable et cumulable sur les années suivantes. Sur un investissement EHPAD réglé comptant, la déduction des charges — dont le montant de la taxe foncière — et la pratique des amortissements permettent une non-fiscalisation des loyers pendant 10 ans. Lors d’un achat immobilier d’EHPAD à crédit, la durée de non-fiscalisation augmente à 20 ans.
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