L’investissement en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) connaît une forte croissance en France depuis quelques années. Et pour cause, ce type d’investissement présente de nombreux avantages, notamment une forte rentabilité, supérieure à celle d'un investissement locatif classique. De plus, il s’agit d’un complément de revenus stable et sûr. Pourtant, lorsque vient le moment de choisir le bon investissement, plusieurs questions se posent. Faut-il investir dans un EHPAD neuf ou déjà en exploitation ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Quel est le taux de rendement idéal ? Quel est le coût d’un tel investissement ? Faut-il payer le bien à crédit ou comptant ? Zoom sur les différentes réponses à ces questions.
Faut-il investir en neuf ou en exploitation ?
Lorsqu'il s'agit d'investir en EHPAD, deux choix d'investissement sont possibles : investir en neuf ou en exploitation. Alors que l'investissement neuf implique l'achat d'une chambre dans un EHPAD neuf ou en construction, l'investissement en exploitation consiste à acheter une chambre dans un établissement déjà existant.
Bien que l'investissement neuf puisse sembler plus attractif en raison de sa nouveauté, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs, tels que le coût ou le temps nécessaire à la construction. En effet, il est difficile de créer un nouvel EHPAD compte tenu de la réglementation et de la rigueur du cahier des charges lié à sa construction. Dans ce cas de figure, le délai est généralement compris entre 15 et 18 mois avant de percevoir les premiers loyers. De plus, l’investissement de départ est généralement plus élevé dans un projet neuf que dans une chambre en EHPAD déjà existant. Pourtant, au moment de la revente, il est nécessaire de s’aligner sur le prix du marché de l’occasion.
D'un autre côté, l'investissement en exploitation offre un rendement plus stable et permet de percevoir un complément de revenu immédiat. Les investisseurs se tournent donc très souvent vers de l’achat sur le marché secondaire, puisque le bien est déjà livré et en exploitation, garantissant le versement instantané des loyers.
Enfin, le régime juridique et le régime fiscal ne dépendent pas de l'ancienneté de la chambre en EHPAD en location. Dans les deux cas, les investisseurs individuels peuvent en effet voir leurs revenus BIC soumis au régime réel ou au régime micro-BIC, selon le montant de leurs revenus. Dans le cadre du régime réel d'imposition, les investisseurs pourront profiter du dispositif d'amortissement comptable du bien acquis.
Quels critères prendre en compte pour choisir un investissement EHPAD ?
L'investissement en EHPAD est solution d'investissement immobilier intéressante pour les investisseurs individuels à la recherche de revenus complémentaires sûrs et réguliers. Cependant, avant de prendre une décision d'investissement, il est important de considérer plusieurs critères :
- la qualité du gestionnaire exploitant ;
- la taille de l’établissement (nombre de chambres) ;
- l’emplacement de l’établissement ;
- l’année de création de l’EHPAD ;
- le taux d’occupation ;
- les services proposés aux résidents ;
- l’indice de revalorisation locative.
Tout d'abord, la qualité de l'exploitant est un facteur clé à prendre en compte. Il est effectivement essentiel de s'assurer que l'exploitant est fiable et possède une solide réputation dans le secteur des soins de longue durée. En effet, le gestionnaire est l'interlocuteur principal de l'investisseur individuel.
Ensuite, il est nécessaire de vérifier la qualité du bail commercial, le contrat par lequel l’investisseur est lié au gestionnaire. Plusieurs informations primordiales doivent y être inscrites :
- la durée de l’occupation de la chambre (comprise entre 9 et 12 ans) ;
- la revalorisation des loyers ;
- l’assignation des frais liés aux travaux ;
- le montant du mobilier présent dans la chambre à renouveler.
Cette liste, non exhaustive, est à vérifier impérativement avant la signature.
De plus, la taille de l'établissement, le nombre de chambres et de lits, les services proposés, l'âge de l'établissement et son emplacement peuvent aussi influencer la qualité de l'investissement. En effet, il est important de vérifier si l'EHPAD est situé dans une zone accessible, avec une bonne infrastructure et une demande suffisante pour les services proposés. Le taux d'occupation de la résidence est également un facteur à prendre en compte, car il reflète la demande pour les services de l'établissement et peut affecter le rendement de l'investissement.
Enfin, il est important de vérifier l’indice de revalorisation locative, cet indicateur de référence des loyers perçus qui permet d’avoir une première idée du montant des loyers. Celui-ci est généralement indiqué dans le bail commercial.
Il est crucial de prendre en compte tous ces critères pour évaluer la qualité d'un investissement en EHPAD afin de minimiser les risques de l'investissement.
Que faut-il attendre du taux de rendement de l'investissement EHPAD ?
L'investissement en EHPAD en France peut être une option intéressante pour les investisseurs individuels cherchant à obtenir des rendements sûrs et élevés.
En effet, selon les données du marché, le taux de rendement net moyen pour un investissement EHPAD est compris entre 4,5 % et 5 % nets minimum, un chiffre bien supérieur à un investissement locatif classique. Cependant, ce taux de rendement peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la qualité de l'exploitant, l'emplacement de l'établissement, les services proposés ou la durée du contrat de bail.
Les résidences médicalisées situées dans des zones à forte demande pour les soins de longue durée, et qui ont une forte occupation, peuvent offrir des rendements plus élevés. En 2022, les rendements locatifs étaient les plus élevés dans les villes de moins de 200 000 habitants, comme Nîmes, Perpignan, ou Limoges, avec un taux net atteignant les 6 %.
L’avantage principal de la gestion déléguée dans ce type d’investissement garantit le fait de pouvoir habiter à distance du logement. En effet, l’absence de gestion directe peut permettre de trouver le meilleur investissement possible un peu partout en France, quel que soit le lieu d’habitation de l’investisseur individuel.
Par conséquent, il est essentiel de mener des recherches approfondies et d'analyser tous les facteurs pertinents avant de prendre une décision d'investissement en EHPAD.
Quel est le coût d’un investissement EHPAD ?
Le coût d'un investissement en EHPAD dépend des caractéristiques de l’établissement ciblé. Ainsi, le capital à investir peut fluctuer entre 100 000 euros et plus de 300 000 euros selon les différentes offres. Le montant total d'un investissement en EHPAD peut varier en fonction de différents critères :
- l’emplacement de l’établissement ;
- l’étendue et la qualité des services proposés ;
- l’année de construction de l’EHPAD ;
- le mobilier choisi.
En effet, le prix d’achat varie en fonction de l’emplacement de l’établissement. Une chambre sera plus chère dans des villes comme Paris ou Bordeaux, et plus abordable en province.
De même, la quantité et la qualité des services proposés aux séniors pris en charge dans l'établissement auront également un impact sur le prix de vente. Par exemple, si l'EHPAD embauche une équipe spécialisée dans une maladie, la chambre pourrait être plus onéreuse à l’achat.
En raison de la rareté grandissante des terrains à construire et du prix qui augmente, le prix d’un EHPAD récemment construit est souvent plus élevé qu’une chambre en exploitation dans un établissement construit il y a quelques années.
Enfin, en achetant une chambre, il faut également compter le prix du mobilier qui s’y trouve, à savoir le lit (médicalisé ou non), la commode ou encore les divers rangements. Dans tous les contrats, il existe une clause de renouvellement tous les neuf ans. Il est donc important de chiffrer ce montant afin de limiter la perte lors du renouvellement.
Toutefois, malgré l’apport initial important, la fiscalité d’un investissement dans ces établissements reste avantageuse. En effet, le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présente certains atouts. Celui-ci est notamment soumis à la déclaration de revenus, ce qui implique que les revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est alors possible de déduire les charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt.
Ce statut permet également d’amortir la valeur du bien (selon le régime fiscal choisi) sur une période de plus de 20 ans. Ainsi, cet amortissement engendre, les premières années, un déficit reportable sur 30 ans. Enfin, dans le cadre d’un achat neuf, la TVA est récupérable au moment de la livraison de la chambre. Tous ces avantages permettent d’obtenir des revenus BIC nets d’impôts.
Paiement à crédit ou comptant : que choisir ?
Pour pouvoir investir en EHPAD, deux solutions existent : le paiement comptant ou à crédit. Chacun présente des avantages et des inconvénients.
Dans le cas d’un paiement comptant, l’ensemble des revenus BIC, nets d’impôts, servent de complément de revenus au propriétaire. La non-fiscalisation de ces revenus permet alors de profiter pleinement des loyers perçus, et ce, de manière immédiate.
En revanche, en investissant à crédit, il existe un effet de levier bancaire. Ainsi, une partie des mensualités est remboursée grâce aux loyers perçus. En moyenne, le loyer permet de contribuer à hauteur de 70 % aux mensualités. Toutefois, en ayant un apport d’environ 30 % de la somme totale de l’investissement, les loyers permettent de couvrir intégralement le montant du crédit.
L’avantage non négligeable de l’investissement à crédit est la possibilité de déduire le montant des intérêts d’emprunt de celui des loyers perçus. Cela permet d’optimiser la fiscalité de l’investissement et de profiter de meilleurs revenus BIC. Toutefois, il faut veiller à ce que l’obtention d’un crédit soit possible, car il est parfois compliqué de cumuler deux emprunts, notamment s’il en existe déjà un, par exemple, pour une résidence principale.
Pour conclure, afin de choisir l’investissement en EHPAD qui correspond le mieux au profil de l’investisseur individuel, plusieurs questions sont à se poser. Une fois le budget de départ établi, il faut alors opter pour le bon gestionnaire, trouver l’emplacement idéal et vérifier la qualité de l’établissement avant d’y acheter une chambre. Le mieux reste de se rapprocher de professionnels du secteur pour affiner sa recherche et recevoir de précieux conseils en la matière.
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