Dans le secteur immobilier, l’objectif de n’importe quel investisseur est d'investir dans un projet rentable, afin de percevoir des revenus complémentaires intéressants, stables et sécurisés. Toutefois, les investissements immobiliers ne se valent pas tous. Certains proposent des avantages que d’autres ne possèdent pas. Dans le cadre d’un investissement en résidence EHPAD, les revenus complémentaires générés présentent de sérieux atouts, tant sur les garanties que sur l’aspect fiscal.
Ces types d’investissements se destinent à tous les investisseurs, même si certains profils correspondent mieux que d’autres. Découvrons ensemble les avantages de percevoir un revenu complémentaire à la suite d’une acquisition immobilière en EHPAD, avant d'aborder les profils auxquels cet investissement sied le mieux. Enfin, nous nous concentrerons sur les charges que les investisseurs doivent payer lorsqu’ils deviennent propriétaires d’une chambre EHPAD.
Investir dans un EHPAD : la garantie de percevoir un revenu stable et sécurisé
Les investisseurs néophytes se posent forcément la question : pourquoi investir dans une ou plusieurs chambres EHPAD ? La réponse est simple. En plus d’effectuer un placement socialement éthique et responsable, l’investisseur perçoit un revenu d’avenir, intéressant et sécurisé pour de nombreuses années.
Investissement EHPAD : un placement d’avenir
Les investisseurs qui se lancent dans l’acquisition d’une ou plusieurs chambres d’EHPAD ont consciencieusement étudié l’évolution démographique française. Cela n’aura échappé à personne, la population moyenne vieillit inexorablement, alors que l’espérance de vie augmente. Aujourd’hui, 9,5 % de la population est âgée de 75 ans ou plus, ce qui représente un peu moins de 6,4 millions de Français. En 2060, ils représenteront 17,1 % de la population, soit quasiment 12 millions de personnes. De plus en plus de séniors auront donc besoin d’un hébergement médicalisé.
D’ailleurs, la demande sur le marché de l’EHPAD se révèle déjà bien supérieure à la demande dans les grandes villes. Le taux d’occupation des EHPAD oscille déjà entre 95 % et 98 % en moyenne annuelle. Par conséquent, l’investisseur en résidence EHPAD à l’assurance de dégager un revenu complémentaire intéressant à long terme. De même, il est quasiment certain de retrouver son capital investi, s’il souhaite revendre son bien immobilier après quelque temps.
L’assurance de toucher un loyer trimestriel
Lors d’un investissement immobilier locatif classique, le propriétaire se situe dans un risque permanent de se retrouver en situation de vacance locative. En l’absence d’un occupant, il ne touche aucun loyer. Cette situation peut durer pendant des mois, voire plus. L’investissement en résidence EHPAD répond à une logique différente. L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire exploitant, engageant ce dernier à verser un loyer régulier, que la chambre EHPAD soit louée ou non. En clair, le nouveau propriétaire perçoit son revenu complémentaire durant toute la durée du bail commercial, soit entre 9 et 12 ans.
Placement immobilier en EHPAD : une bonne rentabilité
L'investissement dans une chambre d’EHPAD offre un bon rendement, puisque le taux de rentabilité est généralement compris entre 4,5 % et 5,5 % net minimum. Ce taux se situe dans la fourchette haute des meilleurs investissements du secteur immobilier. Généralement, le taux de rentabilité évolue à la hausse au bout de quelques années, à la faveur des revalorisations de loyers. Bien que le bail commercial soit de longue durée, le montant des loyers suit la courbe de l’inflation, ainsi que plusieurs indices spécifiques. Par conséquent, les loyers sont révisés de manière triennale et les taux de rentabilité sont souvent revus à la hausse.
Investir en EHPAD pour profiter d’une fiscalité avantageuse
L’un des principaux avantages de l’investissement en EHPAD réside dans le fait de bénéficier d’une non-fiscalité pendant un temps appréciable. En effet, l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire exploitant. Cela signifie que les loyers perçus sont imposables au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il perçoit donc des revenus BIC, dont il peut déduire de nombreuses charges.
Tout d’abord, l’investisseur peut pratiquer un amortissement équivalent au coût d’achat du bien de manière étalée dans le temps. Cela correspond au prix de la chambre, mais également à ceux des meubles qui y sont installés. Ces amortissements sont retranchés du montant des revenus BIC.
L’investisseur acquiert le statut LMNP (location meublée non professionnelle) lorsqu’il acquiert une chambre de résidence EHPAD (sous conditions de revenus inférieurs à 23 000 €). Selon le régime fiscal choisi (réel ou micro-BIC), cela peut lui permettre de déduire l’intégralité des charges de ses revenus BIC. Ce retranchement, ajouté à celui de l’amortissement, entraîne une non-fiscalité sur le bien immobilier durant 10 ans en cas de paiement au comptant. La durée grimpe à 20 ans en cas de paiement à crédit.
Enfin, l’investisseur soumis au régime réel de TVA dispose de la possibilité de récupérer les montants de la TVA sur l’immobilier, le mobilier et les frais d’acquisition. Ceux-ci sont remboursés par l’État dans des délais compris entre 3 et 6 mois.
Revenus complémentaires sur un investissement EHPAD : quel profil pour l’investisseur ?
À qui s’adresse l’investissement EHPAD ? Même si n’importe quelle personne qui souhaite investir peut se lancer dans ce type d’investissement, l’opération sied tout particulièrement à certains d’entre eux.
Percevoir un revenu BIC sans la contrainte de la gestion locative
Investir dans un bien immobilier classique pour la location apporte son lot de bénéfices, mais également de contreparties. En l’occurrence, le temps que demande la gestion d’un investissement locatif se classe clairement dans la colonne des contraintes. Avec un investissement en EHPAD, la gestion locative est totalement déléguée au gestionnaire exploitant. Ainsi, l’opération se destine aux personnes qui disposent de peu de temps — cadres dirigeants ou supérieurs, chefs d’entreprise, parent célibataire, professionnel souvent en déplacement — ou tout simplement à celles qui souhaitent s'épargner cette charge mentale.
Investissement EHPAD : un placement pour l’investisseur qui souhaite préparer sa retraite
La population vieillit. En 2021, 16,7 millions de Français étaient retraités. En 2040, ils devraient être 20,3 millions. Pas étonnant, donc, de voir les gouvernements successifs tenter de reformer les réglementations des retraites. Dans ce contexte incertain, l’investisseur en résidence EHPAD s’assure un complément de retraite sécurisé et stable, que la chambre soit occupée ou non, et ce, durant plusieurs baux commerciaux successifs, dont la durée de chacun est comprise entre 9 et 12 ans.
Un investissement idéal pour élargir son patrimoine
Investir dans une résidence EHPAD profite à celles et ceux qui souhaitent convertir leurs économies pour se constituer un patrimoine immobilier. Au passage, ces investisseurs s’offrent un rendement bien supérieur par rapport aux épargnes bancaires. Grâce aux avantages de fiscalité liés à l’impôt sur les revenus BIC, l’investissement en EHPAD offre même une meilleure rentabilité comparée à celle d’un bien immobilier classique.
Ces revenus BIC permettent aux investisseurs d’aider leurs proches à concrétiser un projet, passer un permis de conduire, payer des études supérieures ou subvenir aux besoins d’une personne en difficulté. Ce type d’investissement est également un bon moyen de faire fructifier un patrimoine, pour le transmettre ensuite aux futures générations.
Investir de manière responsable avec une acquisition de chambre EHPAD
Enfin, l'investissement dans des chambres en résidences pour séniors (EHPAD) est intéressant pour les personnes qui veulent élargir leur patrimoine de manière éthique et responsable. En effet, l’intérêt de développer le secteur du soin à la personne est indispensable, du fait de la demande qui explose. Le vieillissement de la population et les pénuries dans le secteur de la santé ne font que renforcer ce besoin dans les années à venir. L’enjeu est crucial : prendre en charge et protéger les séniors les plus fragiles.
Investissement EHPAD : les charges à prévoir
Investir de l’argent dans les résidences médicalisées pour les séniors en manque de mobilité implique également certaines charges à prévoir. Frais comptable, travaux, renouvellement du mobilier ou impôt foncier : ces charges sont inhérentes à l’acquisition d’un bien locatif meublé.
Quels impôts à payer lors d’un investissement EHPAD ?
Comme toute acquisition immobilière, celle en chambre EHPAD est soumise à la taxe foncière. Ce durant toute la possession du bien immobilier. Le montant de la taxe foncière varie d’une localité à l’autre, puisque le taux d’imposition est défini annuellement par les collectivités locales. Toutefois, la taxe foncière peut être déduite du bénéfice imposable. De plus, un investissement dans une chambre de résidence neuve exonère le propriétaire bailleur de la taxe d’habitation lors des deux premières années.
Investir dans une chambre en EHPAD : les charges locatives
Les charges locatives apparaissent dans le bail commercial signé entre le gestionnaire d’exploitation et le nouveau propriétaire. Ce dernier doit scruter le volet des charges locatives, car les responsabilités varient selon le gestionnaire.
Ainsi, c’est normalement au gestionnaire de prendre en charge les coûts de travaux, qu’il s’agisse des petites réparations, des gros travaux ou de la mise en conformité de la résidence. Parfois, les clauses du bail commercial indiquent que le propriétaire doit participer au financement de certains travaux.
En revanche, le propriétaire d’une chambre en établissement pour personnes âgées dépendantes dépend du statut LMNP (Location meublée non professionnelle). Cela signifie qu’il doit fournir le mobilier pour que le locataire puisse disposer du confort nécessaire. Il doit également renouveler chaque meuble en cas de besoin. Les modalités de paiement sont stipulées dans les clauses du bail commercial.
Enfin, la souscription d'une assurance propriétaire non-occupant (PNO) se classe parmi les charges locatives obligatoires. L’assurance couvre les dommages causés par les incendies, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles. Cependant, cette charge peut également être déduite du loyer.
Charges à prévoir dans un investissement EHPAD : quels sont les frais comptables ?
Le statut LMNP se révèle avantageux en ce qui concerne les frais comptables. Rappelons que ce statut est accessible si les revenus BIC ne dépassent pas 23 000 € par an et ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Ensuite, s'il choisit le régime micro-BIC, l’investisseur individuel peut déduire les frais comptables de ses loyers. Cela concerne notamment les frais de notaire (équivalent à 3 % du prix d’achat dans le neuf, 8 % dans l’ancien), les frais de dossier, de commercialisation, les commissions d’intermédiaires, les intérêts d’emprunts, les honoraires de comptabilité. Cependant, il a également la possibilité d’amortir l’ensemble de ses frais comptables, plutôt que les déduire des loyers. Cette option est d’ailleurs recommandée par les experts-comptables, car les amortissements s’ajoutent à ceux de la valeur d’acquisition, contribuant à la non-fiscalisation des revenus locatifs durant plusieurs années.
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