Le sujet de la retraite est aujourd’hui un grand débat en France. Avec un âge de départ qui ne fait qu’être repoussé, les Français sont de plus en plus inquiets. Dans ce contexte social et économique compliqué, on conseille souvent aux particuliers d’investir dans l’immobilier pour leur sécurité financière future. Cela permet de se protéger soi et sa famille en cas d’incident ou d’un quelconque imprévu et de s’assurer une source de revenus complémentaires pendant la retraite.
L’investissement en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) représente l’un des meilleurs investissements face à la crise actuelle. Ces établissements médicalisés proposent des services (soins, restauration et animations) aux personnes de plus de 60 ans subissant une perte d’autonomie et ayant besoin d’être pris en charge par des professionnels au quotidien. Avant de s’intéresser à comment préparer sa retraite grâce à l’investissement EHPAD, nous reviendrons ici sur le contexte social des retraites précaires et des avantages d’un tel investissement, par rapport à l’immobilier classique notamment.
Investissement EHPAD : une sécurité pour son avenir face au contexte social
Afin de mieux expliquer l’importance de l’investissement pour préparer sa retraite, il semble essentiel de rappeler le contexte social et économique actuel.
Des réformes qui se suivent
Face à la crise actuelle, l’État cherche à redresser son économie. Malheureusement, les pensions retraites subissent une baisse considérable. Le système de retraite français, qui est basé sur la solidarité intergénérationnelle, semble ne plus être assez efficace, notamment en raison de l’augmentation de la durée de vie et donc du vieillissement des Français. La réforme des retraites annoncée par le gouvernement augmente le nombre de trimestres attendus pour atteindre une pension complète. Elle pousse les travailleurs précaires à travailler plus longtemps, puisque ces derniers mettent plus de temps à arriver à une pension complète. On voit donc que cette réforme continue de creuser les inégalités.
En outre, la réforme de l’assurance-chômage, entrée en vigueur le 1er février 2023, diminue de 25 % la durée des allocations versées aux demandeurs d’emploi.
Une baisse de l’État providence
C’est une baisse de l’État providence dont sont actuellement témoins les Français. La baisse de la fiscalité et la suppression de la taxe d’habitation sans augmentation des impôts mènent à la hausse de la dette publique. Sans oublier toutes les aides qui ont été accordées à la suite de la crise de la COVID-19 ou les chèques d’aides face à la hausse du carburant, qui ne sont pas compensés. L'inflation impacte le niveau de vie des Français de façon importante.
Une baisse de la prise en charge santé
S’ajoute à la crise une pénurie de médecins, ce qui rend l’accès aux soins de plus en plus difficile. De nombreuses personnes doivent se tourner directement vers des spécialistes afin d’avoir un accès plus rapide aux soins, ou se tourner vers des professionnels dans d’autres pays. En outre, la réforme reste à charge instaurée progressivement depuis 2019 fait baisser les frais de soins, mais pas les cotisations des complémentaires santé, qui à l'inverse augmentent. Elles sont souvent oubliées lorsque l’on parle du reste à charge, alors que c’est une réalité pour les patients.
Si le passage entre la vie active et la retraite était déjà un changement considérable, il l’est encore plus en 2023. Les Français se voient devoir préparer leur retraite eux-mêmes. C’est une des raisons pour lesquelles les futurs retraités sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l'investissement immobilier.
Investissement en EHPAD : des revenus complémentaires à la retraite
Investir en immobilier, c’est préparer correctement sa retraite et anticiper un problème quelconque comme une maladie, se donner les moyens d’aider un proche en perte d’autonomie, ou tout simplement améliorer sa qualité de vie. En s’assurant des revenus complémentaires, il est possible de partir à la retraite avant l’âge pour pouvoir éviter de se fatiguer au travail, bien vieillir et profiter de sa bonne santé.
L'investissement dans une ou plusieurs chambres dans un établissement EHPAD est une manière d’investir dans l'immobilier géré. Pour rappel, les EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et sont régulées par l’État. Le territoire français accueille environ 3 500 établissements publics et 2 000 établissements privés. Parmi les principaux gestionnaires d’EHPAD en France, on retrouve les groupes :
- Orpea, avec plus de 350 établissements en France ;
- Korian, avec plus de 1 100 établissements ;
- LNA, avec plus de 74 résidences en France ;
- DomusVi Group, avec plus de 240 résidences sur le territoire français ;
- Colisée, avec approximativement 97 établissements en France.
Tout particulier peut faire ce type d’investissement locatif en EHPAD avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La signature du bail commercial avec l’exploitant promet un versement de loyer pendant toute la durée de bail (généralement 9 ans), ce qui est une sécurité pour un investisseur individuel particulier.
Les avantages de l’investissement en EHPAD pour préparer sa retraite
L’investissement en EHPAD présente de nombreux avantages qu’on ne retrouve pas forcément dans l’investissement immobilier classique, ou d’autres placements comme l’assurance-vie. Explications.
L’investissement en EHPAD a une fiscalité avantageuse
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet la non-fiscalisation, à condition que les revenus BIC représentent moins de 50 % du revenu total de l'investisseur individuel et que les recettes locatives ne dépassent pas les 23 000 €. Parmi les nombreux avantages, on peut mentionner :
- un amortissement de 80 % du montant HT investi sur une période de 20 ans ;
- des loyers nets non fiscalisés durant 10 ans si le paiement est comptant, 20 ans s’il est à crédit ;
- une déduction des charges (taxe foncière, éventuels intérêts d’emprunt et l’amortissement) ;
- l'exonération d’impôt sur la plus-value en cas de vente du bien après 22 ans de détention du bien et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
L’investissement en EHPAD ne demande aucune gestion locative
Comme nous l’avons déjà mentionné plus tôt, l’investissement en établissement EHPAD est un investissement dans l’immobilier géré. En effet, puisqu’il s’agit d’un bail commercial entre l’investisseur individuel et le groupe gestionnaire de l’établissement, la gestion locative est confiée à l’exploitant professionnel. L’investisseur individuel n’a pas besoin de prendre du temps en plus de ses heures de travail ; le retraité peut profiter pleinement de son temps libre, parce qu’il n’a pas besoin de gérer la location, de rechercher des locataires pour faire en sorte que la chambre soit toujours occupée, ni de gérer les travaux de mise aux normes ou la comptabilité. Cela enlève la charge mentale que peut représenter un investissement immobilier classique, en plus de recevoir un loyer, que la chambre soit occupée ou non.
L’investissement en EHPAD est un investissement socialement responsable
L'espérance de vie en France ne fait qu’augmenter et la demande en EHPAD est par conséquent de plus en plus importante. Investir en EHPAD répond à un besoin : on manquerait en France d’environ 80 000 places en établissements EHPAD. Choisir l’investissement en EHPAD, c'est choisir d’investir dans un secteur essentiel de notre société et de s’occuper de la santé de nos aînés. Cela représente un investissement pérenne et socialement responsable.
Le budget à prévoir pour investir en EHPAD
Le budget à prévoir pour investir en EHPAD est relativement plus bas que celui à prévoir pour investir dans l’immobilier traditionnel. Ce budget d’environ 100 000 € pour une chambre simple. L’achat peut se faire sur plan ou en ce que l’on appelle VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Évidemment, les prix varient selon la localisation de l’établissement, la valeur du terrain ou le promoteur immobilier.
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