Investir dans l'immobilier est depuis longtemps l'un des moyens les plus populaires de faire fructifier son argent et d'opérer un placement sûr. Cependant, l'investissement en EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) peut s'avérer bien plus rentable et bénéfique à long terme que l'investissement locatif classique. En effet, avec le vieillissement de la population française, la demande d'hébergement en résidences médicalisées de type EHPAD ne cesse d'augmenter. En conséquence directe de cette situation, les investisseurs individuels peuvent profiter de nombreuses opportunités d'investissement.

Vous vous intéressez à l'investissement en EHPAD, mais vous avez encore besoin d'être convaincu ? Découvrons ensemble les bonnes raisons d'investir, des avantages financiers aux arguments sociaux.

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Comment fonctionne l'investissement en EHPAD ?

Les EHPAD sont des structures d'accueil essentielles pour les personnes âgées dépendantes ayant besoin d'une stricte prise en charge et de soins médicaux. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles ils représentent un placement judicieux pour les investisseurs individuels. Ces résidences médicalisées peuvent être gérées par différents profils de gestionnaires exploitants, comme un gestionnaire associatif ou un gestionnaire privé. De même, l'État assure la gestion d'un certain nombre d'établissements, bien qu'il se détache peu à peu de cette responsabilité.

Pour un investisseur individuel, l'investissement en EHPAD consiste à acquérir une chambre dans une résidence médicalisée, puis à conclure un bail commercial de longue durée entre lui et le gestionnaire exploitant de cette dernière. En contrepartie de la location du bien, l'investisseur individuel perçoit un loyer mensuel, sur la base du bail commercial conclu entre les deux parties. Notons cependant que cet investissement ne concerne que les EHPAD gérés par des gestionnaires exploitants privés.

Les avantages financiers de l'investissement en EHPAD

L'investissement en EHPAD comporte de nombreux avantages pour les investisseurs individuels, notamment sur le plan financier.

Des revenus complémentaires stables

L'un des premiers arguments financiers en faveur de l'investissement en EHPAD concerne sans aucun doute la stabilité des revenus complémentaires. Le gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée verse en effet un loyer mensuel aux investisseurs individuels. Ce dispositif est la garantie d'une rentrée d'argent pour ces derniers.

Un placement sécurisé et revalorisé

Comme nous l'avons vu précédemment, les EHPAD sont des établissements essentiels pour les personnes âgées dépendantes. À ce titre, ils représentent un véritable gage de sécurité. C'est d'autant plus le cas que le vieillissement de la population française garantit une demande toujours plus croissante, alors même que l'offre est de plus en plus limitée. De même, les loyers sont revalorisés, généralement tous les ans, afin de compenser l'inflation. Aujourd'hui, ceux-ci sont indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL) ou sur l'évolution du prix des prestations d'hébergement pour les personnes âgées dépendantes. À titre d'exemple, le taux de revalorisation était de 1,97 % en 2022.

Une rentabilité supérieure à l'investissement locatif classique

Autre avantage de l'investissement en EHPAD, et non des moindres : sa rentabilité élevée et particulièrement compétitive sur le long terme. C'est entre autres ce qui distingue ce dispositif de l'investissement locatif classique, mais surtout ce qui explique son engouement. En effet, le taux de rentabilité net d'un investissement en EHPAD peut atteindre entre 4,5 % et 5 % minimum, soit un chiffre non négligeable et qui ne connaît aucun équivalent dans le secteur de l'immobilier.

Une fiscalité adaptée aux objectifs des investisseurs

Investir en EHPAD implique d'opter pour un statut juridique qui entraîne des droits et des obligations sur le plan fiscal. À ce titre, il convient donc de distinguer le statut de la LMP, la location meublée professionnelle, et le statut de la LMNP, la location meublée non professionnelle. Chacun de ces statuts comporte des avantages et des inconvénients qui peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs individuels. Cependant, le statut de la LMNP est sans doute le plus flexible et le plus avantageux pour les investisseurs individuels qui veulent générer des revenus complémentaires ou préparer leur retraite.

Des charges faibles et prévisibles

Dès la signature du bail commercial avec le gestionnaire exploitant de l'EHPAD, l'investisseur individuel connaît précisément la répartition des charges. Or, dans ce cas de figure, toutes ne reviennent pas nécessairement à ce dernier. Par exemple, l'exploitant prend généralement en charge les charges telles que la taxe des ordures ménagères, les travaux d'entretien ou les contrats d'assurance de la résidence. De son côté, l'investisseur individuel se contente la plupart du temps :

de la taxe foncière ;
des frais comptables ;
de l'assurance propriétaire non-occupant ;
des intérêts d'emprunt en cas d'achat à crédit.

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Les avantages pratiques et sociaux de l'investissement en EHPAD

Au-delà du côté financier, l’investissement en EHPAD a également plusieurs aspects pratiques et sociaux qu'il ne faut pas ignorer. Ces derniers peuvent en effet être déterminants pour un investisseur individuel qui souhaite que son placement ait du sens ou qu'il réponde à des objectifs personnels.

Répondre aux besoins croissants de la population âgée

L'investissement en EHPAD répond indubitablement à la demande croissante d'hébergement au sein de services de soins performants pour les personnes âgées dépendantes. Année après année, ces dernières sont de plus en plus nombreuses et leurs besoins en matière de soins ne cessent de croître également. Or, les investisseurs individuels contribuent à la qualité de cet environnement de vie et au soutien apporté envers les proches des résidents. Il favorise de même la création d'emplois au sein des résidences médicalisées, qui disposent alors de plus de moyens pour offrir une prise en charge adaptée à chacune des personnes âgées dépendantes.

Une gestion simplifiée et sans contraintes

Sur le plan pratique, les investisseurs individuels bénéficient également d'une gestion simplifiée et sans contraintes. Effectivement, la gestion locative est complètement déléguée au gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée. Cela vaut non seulement pour tout ce qui concerne les résidents de la chambre, mais également pour l'entretien de celle-ci. La gestion comptable est quant à elle confiée à un cabinet comptable spécialisé. En d'autres termes, dans le cadre d'un investissement en EHPAD, les investisseurs individuels évitent la charge mentale inhérente à l'investissement locatif classique. Ils n'ont de plus pas à craindre les impayés des loyers.

Des conditions de transmission facilitées

Grâce au démembrement de propriété ou au démembrement de parts sociales, si l'investisseur individuel choisit d'acquérir une chambre en EHPAD via une société, il est possible de profiter de conditions de transmission très favorables. Par exemple, les frais de succession peuvent être évités en organisant la succession grâce aux dons de parts.

Une revente simple et assurée

En raison de la forte demande sur le marché des EHPAD, les gestionnaires exploitants sont de plus en plus enclins à racheter les chambres possédées par les investisseurs individuels. C'est également le cas d'autres gros investisseurs, comme les fonds d'investissement, les banques ou les compagnies d'assurance. Concrètement, toutes les conditions sont réunies pour faciliter une éventuelle revente. D'ailleurs, contrairement à la vente d'un bien classique, qui peut parfois s'étaler sur plusieurs mois, une chambre en EHPAD trouve généralement un acquéreur en quelques semaines.

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