La création de revenus complémentaires est devenue un enjeu majeur pour les foyers, notamment pour préparer la retraite. L'investissement immobilier peut répondre à ce besoin de rentrée d'argent régulière et fiable, notamment en optant pour l'investissement en résidences de services comme les EHPAD. Ces établissements implantés en France et à l'étranger permettent la prise en charge de personnes âgées dépendantes.
Qui sont les principaux investisseurs EHPAD ? L'acquisition d'une chambre en EHPAD pour créer des revenus complémentaires est ouverte à de nombreux investisseurs. C'est le cas des clubs d'investisseurs, ces structures aux caractéristiques particulières qui regroupent un nombre restreint d'investisseurs individuels. Découvrez en quoi consiste l'investissement en EHPAD via un club d'investisseurs.
Qu’est-ce qu’un club d’investisseurs ?
Le club d'investisseurs est aussi connu sous le nom de « club deal » ou de « club d'investissement ». Originaire des États-Unis, ce concept était d'abord centré sur l'initiation des investisseurs débutants aux principes d'investissement en abordant des sujets liées à l'économie, la finance et la bourse.
Aujourd'hui, ces clubs d'investisseurs regroupent un petit nombre d'investisseurs individuels (entre 10 et 30 généralement) désireux de placer leur argent dans une opération non cotée, notamment dans des biens immobiliers. En ce qui concerne les clubs d'investisseurs spécialisés dans l'investissement immobilier, ils investissent principalement dans l'immobilier d'entreprise : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels, mais aussi les résidences de services comme les EHPAD.
Le club d'investisseur permet l'acquisition d'un bien immobilier telle qu'une chambre ou plusieurs chambres en EHPAD, qui ne serait pas envisageable pour un investisseur seul. Les investissements via le club deal sont plutôt réalisés sur le long terme (souvent une dizaine d'années s'il s'agit d'immobilier locatif comme les chambres d'EHPAD) et dans un nombre limité de biens. Ce dernier point est d'ailleurs ce qui différencie les clubs d'investisseurs des fonds d'investissement (SCPI, SIIC, OPCI, OPPCI), puisque ces derniers investissent dans un grand nombre de biens et regroupent des milliers d'investisseurs individuels.
Comment créer ou rejoindre un club d’investisseurs pour investir en EHPAD ?
Il est possible d'investir dans une chambre en résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes par le biais de clubs d'investisseurs.
Les clubs d'investisseurs sont généralement créés par des établissements bancaires ou des sociétés de gestion, qui vont orienter le club vers un investissement immobilier en mesure de répondre à des objectifs de rentabilité sur le long terme et à des critères de qualité et de solidité. L'intermédiaire à l'origine du club va ensuite proposer ce projet d'investissement immobilier aux investisseurs individuels qui peuvent ensuite donner leur accord et ainsi rejoindre le club, en devenant associés ou actionnaires de la structure.
La forme juridique la plus courante pour ces clubs d'investisseurs est la Société par actions simplifiée (SAS) : cela signifie que la responsabilité des associés est limitée à leur apport initial en capital. L'apport minimum pour intégrer un club d'investisseurs s'élève généralement à 100 000 €, voire 250 000 € dans certains clubs. Cet apport permet aux investisseurs de détenir des parts ou actions et d'ainsi participer à la gouvernance de la SAS, tout en se déchargeant de sa gestion quotidienne (démarches comptables, fiscales, administratives).
Quels sont les avantages et inconvénients des clubs d’investisseurs ?
L'acquisition d'une chambre en résidence médicalisée (EHPAD) via un club d'investisseur présente des avantages et inconvénients. Certains sont communs à tous les profils d'investisseurs en EHPAD : investisseurs individuels, holdings, fonds d'investissement, groupes immobiliers, compagnies d'assurance, banques, Caisse de dépôts et consignations (CDC). On retrouve notamment des avantages liés à la gestion locative à la charge de l'exploitant de l'EHPAD, mais aussi des avantages fiscaux. D'autres sont propres aux clubs d'investisseurs.
La connaissance et le choix des termes de l’investissement en EHPAD
Pour commencer, il faut savoir qu'un club d'investisseurs est créé spécialement pour une opération d'investissement immobilier. Cela veut donc dire que les investisseurs qui rejoignent un club deal choisissent l'actif immobilier dans lequel ils investissent, contrairement aux fonds d'investissement. Les membres de clubs d'investisseurs connaissent alors les caractéristiques de leur investissement et sont donc assurés d'investir dans un projet qui répond à leurs attentes, notamment en matière de rentabilité et de risques.
En plus de connaître le cœur du projet d'investissement, les investisseurs membres d'un club deal sont informés de la durée de leur engagement dès la création du club, grâce à un « pacte d’actionnaires » qui vient bloquer tous les capitaux investis tout au long de cette période fixée.
Une rentabilité élevée associée à une fiscalité plutôt avantageuse
Un autre avantage de l'investissement en EHPAD par le biais d'un club d'investisseurs est lié à la rentabilité élevée que promettent les investissements. En effet, la sélection précise et le caractère exclusif du bien immobilier choisi permettent de s'orienter vers le projet le plus rentable possible. La rentabilité d'un investissement en EHPAD provient de l'exploitation du bien (revenus issus des loyers) ainsi que des plus-values en cas de cession du bien.
Les investisseurs individuels membres d'un club deal (avec statut de SAS) peuvent choisir de placer leurs revenus issus de la location en EHPAD sur un Plan d'épargne en actions (PEA). Cela leur permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les plus-values de cession en cas de revente du bien 5 ans après l'ouverture du PEA.
Enfin, il faut considérer la nature de l'investissement choisi par la SAS. Il peut s'agir d'une location en meublé non professionnelle (LMNP) ou d'une location en meublé professionnelle (LMP). Il faut savoir que le statut de LMNP ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux, qui dépendent toutefois du régime fiscal choisi : régime réel d'imposition ou régime micro-BIC. Les avantages fiscaux d'un investissement en EHPAD sous la LMNP peuvent alors inclure :
- la possibilité d'amortissement du bien sur une période de 20 ans ;
- la déduction de certaines charges (taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de comptabilité ou encore frais de gestion) ;
- la non-fiscalisation des loyers nets pendant 10 ans en cas de paiement comptant ou pendant 20 ans en cas de paiement à crédit ;
- la récupération de la TVA ;
- la déduction des déficits BIC des revenus généraux.
Un investissement qui reste risqué
L'inconvénient majeur d'un investissement en EHPAD via un club d'investisseurs est lié au risque qu'il présente, en contrepartie du bon rendement promis. Le pacte d'actionnaires qui fixe les conditions d'entrée et de sortie ne permet pas de garantir la fiabilité et la sécurité de l'investissement.
Les risques d'un tel investissement peuvent être liés à l'exploitation du patrimoine immobilier créé par le club deal : les investisseurs supportent les risques de loyers impayés, de vacance locative ou encore de dégradation du mobilier fourni.
De plus, les rendements dans le cadre d'un investissement en EHPAD via un club deal ne sont ni fixes ni garantis. Ils sont en effet soumis aux aléas du marché immobilier : lors de la revente du bien par exemple, l'investisseur peut être confronté à une moins-value. D'ailleurs, la revente du bien est difficile en dehors des cas de sortie du club, étant donnée l'absence de marché organisé pour les investissements via un club deal.
Ces risques sont en effet propres à l'immobilier non coté, qui n'est alors pas sous la surveillance de l'Autorité des marchés financiers (AMF). Avant de rejoindre un club deal, les investisseurs individuels ont donc tout intérêt à s'assurer de la fiabilité de l'intermédiaire à l'origine de la création du club, mais aussi de la solidité du projet d'investissement immobilier proposé.
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