Lorsque la volonté d'investir sur l'un des marchés immobiliers existants est certaine (logement pour revenus locatifs ordinaires, investissement foncier en vue de projets de construction, location de local immobilier commercial, etc.), vient inévitablement la question du statut idéal pour optimiser l’investissement réalisé.
Le choix du statut juridique pour les investissements EHPAD relève des mêmes enjeux. Tout investisseur averti sait que le choix du statut est aussi stratégique que l’investissement réalisé, car il peut confirmer ou infirmer sa rentabilité à terme. Nous allons approfondir les notions de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Après avoir rappelé le cadre d'un investissement EHPAD, nous pourrons alors apprécier ce qui les distingue et ainsi conclure sur les caractéristiques permettant de privilégier l'un ou l'autre de ces statuts en fonction du profil de l'investisseur.
L’investissement en EHPAD
L'EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une résidence meublée permettant la prise en charge des seniors dépendants. Cette résidence est adaptée pour subvenir à la dépendance de ses résidents grâce à des structures professionnelles spécialisées et à un bâtiment spécialement conçu avec des équipements dédiés. La loi du 22 janvier 2002 définit précisément ce qu'est un EHPAD et stipule les conditions d'accession requises pour l'appellation EHPAD ainsi que son rôle et ses obligations.
Au-delà du service offert aux personnes âgées dépendantes (qui incombe au gestionnaire), l'EHPAD est donc également un bâtiment qui sert de résidence principale à ces mêmes résidents. Ce bâtiment abrite des chambres qui peuvent être achetées par des propriétaires pluriels (investisseurs individuels) qui délèguent la gestion locative au gestionnaire de l'EHPAD.
Contre la mise à disposition de ces chambres, le gestionnaire paie des loyers aux propriétaires dans le cadre d'un bail commercial facultatif (d'une durée minimale de neuf ans). C'est donc grâce à son activité au sein de l'EHPAD que le gestionnaire réussit à dégager des revenus permettant le versement des loyers.
Rappelons que la portion de l'immeuble possédée par un propriétaire correspond généralement à une chambre meublée ainsi qu'aux fractions des parties communes correspondant (cuisine, salle de repas, parc et jardin). La chambre qui fait l'objet d'une location étant meublée, elle rentre donc dans le cadre des revenus issus de la location meublée.
Statut LMNP ou LMP : avantages des statuts d'investisseur en EHPAD
Comme vu précédemment, l’investissement en EHPAD relève du régime de la location meublée. Cela permet de définir et circonscrire les possibilités de statut répondant à ce type de revenus.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Comme son nom l'indique, ce statut LMNP impose à son titulaire (investisseur en EHPAD par exemple) de respecter certains seuils afin de conserver son statut non professionnel. Cela impose par exemple :
- de ne pas dépasser 23 000 € de revenus annuels issus de la location meublée ;
- que les revenus de la location meublée (ou des locations) ne soient pas supérieurs à 50 % du revenu global du foyer fiscal considéré (revenu issu de l'immobilier et des salaires notamment) ;
- de déclarer le début d'activité auprès du tribunal de commerce dans les 15 jours.
En respectant ces critères, l'investisseur peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ainsi que des avantages qui en découlent pour la gestion de son investissement.
- En matière de fiscalité, le choix peut être fait entre régime réel ou micro-BIC.
- La possibilité de déduire les amortissements du résultat annuel permet de produire un déficit fiscal créant ainsi une non-fiscalisation importante et sur le long terme (10 ans pour une acquisition en fonds propres, 20 ans pour une acquisition par crédit).
- Le report du déficit fiscal peut être effectué jusqu'à 10 ans et ainsi diminuer d'autant l'impôt sur les exercices suivants.
- Grâce à la non-fiscalisation, le déficit BIC créé est imputable également aux revenus du foyer, même s'ils ne sont pas issus de la location en EHPAD (par exemple les revenus BIC non professionnels).
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Contrairement au statut LMNP étudié précédemment, le statut LMP définit l'investisseur comme un professionnel de la location meublée qui en a fait son activité principale. Cela sous-entend que cet investisseur perçoit plus de 23 000 € de revenus liés à l'activité de location meublée ou que ces derniers sont supérieurs à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (que le revenu soit immobilier autre que meublé, salaires, autres BIC).
Dès lors que ces deux critères sont dépassés, l'investisseur est donc considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP). Il peut donc jouir des avantages et obligations liés à ce statut :
- fiscalement, le revenu imposable est issu des BIC professionnels et l'investisseur doit obligatoirement opter pour le régime réel (ce qui peut s'avérer avantageux notamment lors de lourdes dépenses d’entretien et/ou de fonctionnement) ;
- l'amortissement de l'acquisition en EHPAD est toujours possible. Un déficit fiscal peut dont ainsi être crée et reporté également sur les exercices suivants. Par ailleurs, ce déficit est également imputable sur le revenu global de l'investisseur ;
- les revenus liés à la perception des loyers d'un investissement en résidence EHPAD sous statut LMP sont exonérés de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- lors de la revente, une exonération totale de l'impôt sur les plus-values lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € ;
- il faut néanmoins retenir que le statut de loueur en meublé professionnel est généralement réservé aux personnes investissant des montants importants et récurrents afin de dégager des revenus principaux.
Définir le profil investisseur pour optimiser son placement en résidence EHPAD
Pour conclure, il est important de comprendre qu'un investissement en résidence EHPAD peut permettre d'atteindre des objectifs pluriels qui doivent correspondre à chaque investisseur individuel. En plus d'être un investissement social engagé, il permet de jouir d'une fiscalité très intéressante et d'une tranquillité d'esprit pour l'investisseur (qui n'a pas à gérer la recherche de locataires ou les potentiels travaux par exemple).
Il faut savoir que l'investissement en EHPAD peut donner lieu à la rédaction puis la signature d'un bail commercial (entre le propriétaire et le gestionnaire), qui engage chacune des parties ayant des obligations précises. Il faut donc prendre la mesure de ces obligations ainsi que du cadre de calcul des loyers sur un long terme.
Chaque investisseur possède un profil qui lui est propre selon son âge, ses fonds propres ou encore ses objectifs. Bien que l’investissement en EHPAD puisse se révéler très intéressant selon ce profil, il est néanmoins important de consulter l'avis d'un professionnel expert dans l’investissement EHPAD afin de définir avec lui le meilleur statut correspondant à un tel projet. Le statut LMNP est généralement conseillé, étant plus accessible et plus léger pour la grande majorité des investisseurs en EHPAD.
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