Investir en neuf ou en exploitation : quel montant d’investissement EHPAD ?

Il peut être compliqué de définir un montant d’investissement en EHPAD, que ce soit dans un programme neuf ou en exploitation. Certains facteurs et tendances permettent toutefois de se faire une idée du montant de l'investissement à prévoir pour les investisseurs individuels.

Investissement EHPAD : les facteurs classiques de variation des prix

De nombreux paramètres sont susceptibles de faire évoluer les prix d’une chambre en EHPAD :

• la réputation du gestionnaire exploitant ;
• le fait que le gestionnaire exploitant soit coté en bourse ou non ;
• l’emplacement de la résidence EHPAD ;
• la date de livraison pour un programme neuf ;
• l’âge de l’établissement EHPAD s’il s’agit d’un investissement en exploitation ;
• la durée et la qualité du bail commercial ;
• la qualité des services et des soins prodigués au sein de l’établissement.

L’investissement en EHPAD neuf traditionnellement plus cher que l’ancien

Toutefois, l’investissement en EHPAD neuf se révèle généralement plus coûteux, ce pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la création d’une nouvelle résidence EHPAD nécessite de plus en plus d’investissements. Les terrains se raréfient, surtout dans les agglomérations peuplées, là où la demande est plus forte.

En outre, l’ouverture d’un nouvel EHPAD est conditionnée par l’obtention d’une autorisation, ainsi que d’un agrément. La première est valable sur une durée de 15 ans. Elle est délivrée par l’ARS et le préfet. La seconde est une convention tripartite signée entre le gestionnaire exploitant de l’EHPAD, le préfet et le Conseil régional. Cet agrément établit un cahier des charges fourni qui doit surtout garantir la qualité d’accueil et de soins des résidents. Or, les accréditations sont limitées chaque année, ce qui conduit à un phénomène de raréfaction des constructions. Il en résulte forcément un nivellement des prix par le haut pour les nouveaux établissements qui obtiennent le précieux sésame.

Frais de notaire lors d’un investissement EHPAD : avantage au neuf

Les frais de notaire à régler lors d’un investissement immobilier diffèrent selon qu'il s'agit d’un programme d’EHPAD neuf ou en exploitation. Sur un programme neuf, les frais de notaire atteignent environ 3 % de la valeur de la chambre EHPAD. Dans le cadre d’une chambre d’EHPAD exploitée, les frais de notaire grimpent à environ 8 %. Certes, cette économie représente un avantage. Mais, cet écart est rapidement rééquilibré, notamment avec le temps d’attente entre l’achat et les premiers loyers versés, qui peuvent prendre plusieurs mois, voire plusieurs années.

Les avantages fiscaux d'un investissement EHPAD en neuf ou en exploitation

Jusqu’au 31 décembre 2022, l’investisseur individuel en EHPAD neuf bénéficiait du dispositif Censi-Bouvard. Cela ouvrait droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du montant total HT. En contrepartie, celui-ci s’engageait à louer le bien durant 9 années entières et consécutives. Seulement, nombreux sont les investisseurs qui étaient contraints de revendre après les 9 années de location, car les revenus locatifs étaient ensuite imposés. Ce dispositif n'est plus d'actualité depuis fin 2022.

Aujourd’hui, un avantage fiscal existe lors d’une acquisition de chambre EHPAD en neuf ou en cours d’exploitation. Il s’agit du régime LMNP (location meublée non professionnelle). Ce régime permet à l’investisseur individuel de récupérer la TVA s’élevant à 20 % du prix d’achat lors d’un investissement EHPAD en neuf ou de ne pas du tout la payer sur une chambre en exploitation.

De plus, l’acquéreur devient en quelque sorte un commerçant, puisqu’il doit s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Étant donné que la chambre d’EHPAD, neuve ou en exploitation, est une location meublée, celui-ci n’est pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, mais aux revenus professionnels. Son imposition entre donc dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet à l’investisseur individuel de pratiquer un amortissement sur les biens immobiliers, mobiliers et les frais d’acquisition. Leur durée varie de 7 à 30 ans.

Cette combinaison d’avantages permet de bénéficier d’une non-fiscalisation des revenus BIC pendant 10 ans (pour un investissement comptant) ou 20 ans (pour un achat à crédit).

Investir dans un EHPAD neuf ou en cours d’exploitation : la question du bail commercial

Le bail commercial signé entre l’investisseur individuel et le gestionnaire exploitant de l’EHPAD est établi à long terme. Lors d’un investissement dans une chambre EHPAD en exploitation, la durée du bail commercial était auparavant celle qui restait entre l’ancien propriétaire et le gestionnaire. Aujourd’hui, investir en EHPAD exploité s’avère tout à fait possible avec des durées de bail commercial similaires à celles des programmes neufs. Cela signifie que l’acquéreur peut négocier une durée de bail commercial comprise entre 9 et 12 ans renouvelables (11 et 9 mois exactement).

Le bail commercial fixe également la répartition et la prise en charge des travaux, des charges de gestion, d’entretien. L’investisseur individuel doit attentivement scruter ce point, surtout dans le cadre d’un achat de chambre en exploitation. En règle générale, le gestionnaire prend à sa charge la plupart des travaux de la résidence, ceux énoncés par les articles 605 et 606 du Code civil. Mais, cela doit être inscrit dans le contrat de bail commercial.