Investir dans l'immobilier est un choix judicieux pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, il existe plusieurs types d'investissements immobiliers, chacun ayant des avantages et des inconvénients qui lui sont propres. Aujourd'hui, en parallèle de l'investissement locatif classique, vous avez par exemple la possibilité d'opter pour l'investissement en EHPAD, un dispositif qui consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. L'investisseur individuel propriétaire loue celle-ci au gestionnaire exploitant privé de l'établissement, qui assure le versement d’un loyer en retour. Au-delà de la simplicité de cet investissement, ce sont surtout ses nombreux avantages qui convainquent de plus en plus d'investisseurs individuels.
Vous cherchez à investir dans l'immobilier, mais vous n'êtes pas complètement convaincu par l'investissement locatif classique ? Découvrez l'investissement en EHPAD et suivez notre guide pour savoir comment choisir entre ces deux sources de revenus complémentaires.
Tout savoir sur l'investissement en EHPAD
L'investissement en EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est un type d'investissement immobilier locatif.
Le fonctionnement de l'investissement en EHPAD
L’investissement en EHPAD diffère de l'investissement locatif classique, puisqu'il se résume à acheter une chambre au sein d'une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Cette dernière est donc uniquement destinée à accueillir les résidents en perte d'autonomie de l'établissement.
Contrairement à une location traditionnelle, les investisseurs individuels propriétaires d'une chambre en EHPAD n’ont pas à assurer la gestion du bien et de son entretien. Cette responsabilité revient en effet au gestionnaire exploitant privé de l'établissement, qui verse, en retour, le loyer défini par le bail commercial signé entre les deux parties.
Les avantages de l'investissement en EHPAD
De plus en plus plébiscité, l'investissement en EHPAD offre plusieurs avantages aux investisseurs individuels propriétaires.
Tout d'abord, il assure une certaine sécurité financière, puisque le loyer est garanti par le bail commercial conclu avec le gestionnaire exploitant privé de l’EHPAD. De même, ce placement est sans aucun doute l'un des plus sûrs, car le marché de l’EHPAD est en constante croissance du fait du vieillissement de la population en France.
L'investissement en EHPAD est également un excellent moyen d'investir sans s’encombrer de la charge mentale d'une location classique. Effectivement, entre la gestion locative, l'entretien et les risques d'impayés, louer un bien immobilier peut parfois s'apparenter à un véritable parcours du combattant. Or, dans le cas de l'investissement en EHPAD, le gestionnaire exploitant privé de la résidence assure lui-même la gestion locative et l'entretien de la chambre. Les investisseurs individuels propriétaires n'ont donc aucune contrainte particulière.
Enfin, n'oublions pas non plus que la rentabilité nette locative peut atteindre entre 4,5 et 5 %, ce qui est bien supérieur à la rentabilité moyenne d'un investissement locatif classique.
Les contraintes de l'investissement locatif classique
Inutile de présenter l'investissement locatif classique, qui est le moyen le plus répandu d'investir durablement dans l'immobilier.
L'investissement locatif classique en quelques mots
Dans le cas d’un investissement locatif classique, les propriétaires achètent spécifiquement un bien pour le louer à un particulier. Sur le plan de la rentabilité, c'est une initiative intéressante, même si elle reste moins élevée que l'investissement en EHPAD. Cette solution implique aussi de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Cependant, l'investissement locatif classique comporte plusieurs types de risques, loin d’être anodins.
Les risques de l'investissement locatif classique
Contrairement à l'investissement en EHPAD, qui garantit une occupation constante de la chambre face à la demande croissante d'hébergement de personnes âgées dépendantes, un bien immobilier traditionnel peut ne pas être occupé pendant une période prolongée. Les propriétaires peuvent par exemple avoir des difficultés à trouver des locataires, tout comme ils peuvent faire face à la nécessité d’effectuer des travaux avant de relouer leur bien.
De plus, le risque d'impayés des loyers est particulièrement élevé dans le cas de l'investissement locatif classique. S'il existe des assurances pour garantir leur versement en cas de difficultés avec les locataires, les démarches et formalités à entreprendre s'avèrent souvent complexes et décourageantes.
Également, les frais inhérents à la gestion locative et à l'entretien du bien immobilier sont susceptibles d'être conséquents. C'est entre autres ce qui explique pourquoi la rentabilité moyenne d'un investissement locatif classique est moins élevée que celle d'un investissement en EHPAD.
Enfin, l'investissement locatif classique comporte plusieurs contraintes légales et fiscales. Les propriétaires doivent ainsi se tenir informés des dernières évolutions en matière de réglementation et de fiscalité, ou avoir recours aux services d'un professionnel qui les aide dans leur gestion locative. Dans tous les cas, un tel placement est généralement chronophage, en plus d'être coûteux.
Bien choisir entre l'investissement en EHPAD et l'investissement locatif classique
Le choix entre l'investissement en EHPAD et l'investissement locatif classique dépend avant tout de vos objectifs en matière d'investissement, mais aussi de vos attentes vis-à-vis de la rentabilité, de votre profil d'investisseur individuel et du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
Si vous recherchez un investissement à long terme, avec lequel vous pourrez bénéficier d'une rentabilité stable et sécurisée, l'investissement en EHPAD est sans aucun doute le dispositif qu'il vous faut. Cette option offre en effet une gestion locative simplifiée et garantit le paiement des loyers tout au long de l'engagement contractuel. De plus, avec le statut juridique de la LMNP (location meublée non professionnelle), les contraintes administratives sont considérablement limitées.
En revanche, l'investissement locatif classique est plus adapté si vous faites partie des investisseurs individuels à la recherche d'une grande liberté de gestion, ou tout simplement si vous voulez privilégier la possibilité d'une forte plus-value à court terme. Pour cela, il vous faut toutefois accepter les différents risques inhérents à la location (inoccupation du bien, impayés, frais d’entretien).
Chaque option comporte donc des avantages et inconvénients, qui peuvent être plus ou moins problématiques selon ce que vous recherchez et vos objectifs d'investissement (taux de rendement locatif, potentiel de plus-value à long terme). Néanmoins, l'investissement en EHPAD est à privilégier pour :
- avoir des revenus complémentaires ;
- profiter de revenus non fiscalisés ;
- protéger ses proches ;
- préparer sa retraite ;
- transmettre son patrimoine ;
- investir de manière sociale et responsable.
Notons de plus que l'investissement en EHPAD se distingue aussi par la facilité de revente de la chambre, puisqu'en raison de la demande croissante sur ce marché, les gestionnaires eux-mêmes sont de plus en plus enclins à racheter les chambres aux investisseurs individuels. Il en va de même pour les fonds d'investissement et autres établissements institutionnels qui investissent massivement dans les EHPAD. C'est donc un argument non négligeable qui doit être pris en compte dès le début de votre réflexion, surtout face à la difficulté que peut représenter la revente d'un bien locatif classique.
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