Généralités sur l’investissement EHPAD

Avant de présenter le principe de déduction des charges dans le cadre d’un investissement EHPAD, il est essentiel de rappeler ce qu’est un EHPAD et comment fonctionne cette forme d'investissement.

Définition de l’EHPAD

Un EHPAD se définit comme un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. En d’autres termes, ce sont des résidences médicalisées destinées à la prise en charge de personnes âgées dépendantes qui ont besoin d’une assistance médicale et d’un suivi quotidien pour leurs différents besoins. Ces établissements, autorisés par la loi du 24 janvier 1997, sont réservés aux personnes âgées de 60 ans et plus n’ayant plus les capacités de vivre seules à domicile. À noter que les EHPAD sont différents des maisons de retraite.

Fonctionnement d’un investissement EHPAD

Sur le plan fonctionnel, l’investissement en EHPAD suit un schéma simple. En effet, ce placement consiste à procéder à l’achat d’un bien immobilier qu'est la chambre d’EHPAD et d’en devenir propriétaire. Une fois le bien acquis, celui-ci est placé sous la responsabilité d’un gestionnaire qui se charge de mettre le logement en location et de s’occuper de son entretien.

Par la suite, le gestionnaire se charge de reverser au propriétaire les revenus issus de la location de la chambre conformément aux termes du bail commercial. Pour cela, il est important de prendre connaissance des conditions fixées par le bail commercial lors d’un investissement EHPAD. Les gestionnaires d’EHPAD proposent des baux commerciaux d’une durée de 9 à 12 ans qui permettent à l’investisseur individuel de faire un achat sécurisé avec une viabilité durable.

Sur le marché des EHPAD, il existe des résidences neuves et des résidences d’occasion. Avant d’investir en EHPAD, il est important de connaitre les différences et les avantages qu’offrent le neuf et l’occasion. En tout cas, cet investissement est particulièrement avantageux, car l’offre est inférieure à la demande, et selon l’INSEE, ce problème d’offre ne va pas s’arranger dans le futur, la population française vieillissant de plus en plus, alors que l’État ne délivre presque plus d’agréments pour la construction de nouveaux EHPAD. Ce paradoxe cause des listes d’attente de plus en plus longues pour l’entrée en EHPAD. En comptant ces listes d’attente, le taux d’occupation de certains EHPAD dépasse les 115 %.

La déduction des charges : quelle fiscalité en EHPAD ?

L’un des atouts de l’investissement en EHPAD est la possibilité qu’il offre à l’investisseur individuel d’opter pour une fiscalité différente selon son profil. Que l’investisseur soit un particulier ou une entreprise, il a le choix entre deux statuts fiscaux : le statut classique de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Chacun de ces statuts propose des avantages fiscaux différents.

La déduction des charges sous le statut LMNP en investissement EHPAD

La fiscalité du statut LMNP tient compte des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce statut est une alternative à la loi Censi-Bouvard supprimée depuis le 31 décembre 2022. Il constitue une solution qui permet de réduire la fiscalité liée aux loyers perçus, notamment par le biais d'une non-fiscalisation des revenus.

De même, ce statut permet de déduire les charges sur les revenus complémentaires. Pour ce faire, l’investisseur individuel peut choisir entre le régime réel ou le micro-BIC.

Le régime micro-BIC

Ce régime fiscal, accessible sous condition de non-dépassement d'un seuil de revenus (77 700 € annuels), permet d’appliquer une réduction de 50 % sur les revenus. Une fois que l’administration fiscale opère l’abattement, le bénéfice imposable revient donc au montant des loyers réduit de l’abattement. Malgré son caractère simplifié, le régime micro-BIC ne permet pas de profiter d’avantages complets, car il ne permet pas de déduire les charges réelles. Pour profiter d'une déduction des charges, le régime réel est souvent recommandé.

Le régime réel

Dans un investissement EHPAD, l’investisseur individuel sous statut de LMNP a la possibilité de choisir le régime réel d'imposition. Cela lui permet d’amortir une partie de son placement sur une période moyenne de 20 à 25 ans. L'amortissement des biens et mobiliers constitue une charge déductible qui permet de réduire le bénéfice de l’imposition.

De plus, ce régime offre la possibilité de rembourser le montant total de la TVA, 6 mois après l’acquisition du bien. Cette TVA peut être également utilisée pour rembourser un crédit amortissable. De manière générale, ce régime permet de faire la déduction de toutes les charges ayant rapport à l’acquisition du bien. Il peut s’agir de :

• taxes foncières ;
• intérêts d’emprunt ;
• frais de gestion, d'assurance, de garantie et d'entretien ;
• frais comptables.

Lorsqu’un investisseur individuel opte pour le régime réel avec le statut de loueur meublé non professionnel, les charges foncières sont donc déduites des recettes de la location du bien et les loyers sont non imposés en raison de l’amortissement du mobilier.