Le secteur immobilier attire de nombreux investisseurs au vu des opportunités de rémunération qui y sont liées. Au sein même de ce secteur, le marché de l'investissement en EHPAD connaît un véritable essor ces dernières années, au vu de la demande croissante de la population.
Qui sont les principaux investisseurs EHPAD ? L'achat et la location de chambres en établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont ouverts à tous les profils d'investisseurs. On retrouve parmi eux les fonds d'investissement, ces organismes de placement financier collectif : découvrez tout ce qu'il faut savoir de cette forme d'investissement.
Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement ?
Le fonds d'investissement peut parfaitement convenir aux investisseurs individuels qui souhaitent placer leur argent dans des EHPAD. Voici quelques caractéristiques du fond d'investissement pour en comprendre le fonctionnement.
En quoi consiste un fonds d'investissement ?
Le fonds d'investissement est un organisme de placement collectif qui réunit plusieurs particuliers ayant choisi de confier leur argent à une entité, devenant alors propriétaires de parts de cet investissement collectif.
Les fonds d'investissement peuvent être créés par des organismes de financement, des particuliers ou des établissements bancaires. Ils sont formés pour apporter un soutien financier à une organisation (comme les EHPAD) pendant une période définie.
Les personnes physiques, investisseurs professionnels ou partenaires de l'entreprise qui placent leur argent dans un fonds d'investissement bénéficient de l'effet de levier rendu possible par la mise en commun des capitaux de plusieurs individus.
Quels sont les différents types de fonds d'investissement ?
Il existe plusieurs types de fonds d'investissement selon les supports sur lesquels ils sont investis : actions, obligations, capital-investissement, indices boursiers ou encore biens immobiliers, parmi une longue liste.
Au sein même des fonds immobiliers qui sont liés à l'investissement en EHPAD, on distingue plusieurs types de fonds selon leur forme juridique. Leur appellation exacte est fonds d'investissement alternatifs (FIA). On retrouve alors :
- les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) : il s'agit de sociétés non cotées en bourse qui investissent presque exclusivement en immobilier ;
- les SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) : ces sociétés cotées en bourses gèrent elles aussi un portefeuille de biens immobiliers, mais ont un rendement plus élevé en raison de leur « transparence fiscale » ;
- les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) : ces sociétés non cotées en bourse sont proches des SCPI, à la différence qu'elles détiennent des titres financiers liés à l'immobilier en plus des biens immobiliers physiques (qui représentent 60 % du portefeuille minimum) ;
- les OPPCI (organismes professionnels de placement collectif en immobilier) : très proche des OPCI, ce type de fonds n'est néanmoins pas accessible aux investisseurs particuliers.
Ces fonds d'investissement doivent être agréés et déclarés à l'Autorité des marchés financiers (AMF), de même que les sociétés qui les gèrent. Il existe d'autres fonds immobiliers qui ne rentrent pas dans les catégories précédemment citées : ils sont alors déclarés à l'AMF, mais n'y sont pas agréés.
Quels sont les avantages d'un fonds d'investissement ?
Les fonds d'investissement permettent d'accéder à des placements diversifiés du point de vue des marchés, des zones géographiques et des secteurs d'activité. Cette diversification permet une limitation du risque de l’investissement, mais aussi une augmentation de la performance grâce à l’expertise de professionnels avisés qui sont chargés de la gestion du portefeuille de titres des investisseurs.
Ces fonds d'investissement sont également facilement accessibles, même pour les investisseurs débutants aux petits portefeuilles d'actions, souhaitant capitaliser une partie de leur épargne.
Pour bénéficier des avantages des fonds d'investissement dans le cadre d'un investissement immobilier comme celui de l'EHPAD, il faut toutefois bien choisir son fonds ou ses fonds. Pour cela, il est important de définir sa stratégie d'investissement :
- considérer le risque de l’investissement : les fonds sont plus ou moins sécuritaires, certains peuvent entraîner des pertes temporaires ;
- choisir un horizon de placement : long terme ou court terme, en fonction du projet (achat immobilier, financement d’études, préparation de la retraite), en sachant qu’il est possible de lisser le risque dans le temps en choisissant d’investir pour du long terme ;
- considérer les méthodes de diversification du portefeuille de fonds : comme vu précédemment, cette diversification est la garantie d’une limitation des risques.
Une fois cette stratégie définie, il sera possible de faire une liste de fonds, qu'il faudra ensuite comparer pour faire un choix. La comparaison des fonds d'investissement peut être basée sur leurs informations inscrites dans le Document d’information clé pour l’investisseur (DICI), mais aussi sur différents indicateurs de performance et de risque (ration de Sharpe, max Drawdown, alpha, bêta).
Pour placer son argent dans un fonds d'investissement, il est possible de se rapprocher d'établissements bancaires ou d'autres organismes financiers tels que les courtiers en ligne. Avant de s'engager, il peut être intéressant de consulter les avis d'investisseurs et d'échanger avec les gestionnaires de fonds.
Quelques fonds d'investissement en EHPAD
Pour rappel, les acteurs de l'investissement en EHPAD regroupent :
- les investisseurs, qui achètent une chambre ou plusieurs chambres en EHPAD, sous un statut de LMP (loueur en meublé professionnel) ou de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
- les gestionnaires ou exploitants de ces établissements (État, groupes privés à but non lucratif ou groupes privés cotés ou non en bourse), qui louent les chambres aux résidents ;
- les résidents ou familles de résidents, qui versent les loyers à l'exploitant, ce dernier les reverse ensuite aux propriétaires des chambres que sont les investisseurs.
Les principaux gestionnaires d'EHPAD sont des groupes privés cotés et non cotés en bourse, à l'image de Korian, Orpéa, LNA Santé, DomusVI et Colisée, disposant d'un large réseau d'établissements en France et à l'étranger. Ces groupes ont des actionnaires aux profils variés : banques, entreprises ou sociétés de holding, grandes familles françaises, fonds de pension, groupes immobiliers, compagnies d’assurances, Caisse des dépôts et consignations (CDC), mais aussi ces fameux fonds d'investissement.
On retrouve notamment le fonds d'investissement coté en bourse de la famille Peugeot (Peugeot Invest), qui détient 5 % du capital du groupe exploitant Orpéa. Peugeot Invest a diversifié son patrimoine avec plusieurs types d'investissement (participations, fonds d'investissement, participations directes minoritaires, capital-investissement) dans des secteurs d'activité variés (industrie, services aux entreprises et aux personnes, biens de consommation). Les fonds d'investissement représentent 14 % des actifs de Peugeot Invest.
Parmi les fonds d'investissement impliqués dans l'investissement en résidences de services pour personnes âgées dépendantes, on retrouve également The Vanguard Group, qui détient 2 % du capital de l'exploitant Orpéa. Ce fonds américain avec plus de 8 000 milliards d'euros sous gestion est caractérisé par son appartenance à ses investisseurs.
Enfin, Norges Bank investment management détient lui aussi 2 % du capital du gestionnaire Orpéa. Il s'agit du fonds d'investissement de la Banque centrale de Norvège, évalué à plus de 1 200 milliards d’euros.
Les fonds d'investissement ne sont donc pas les actionnaires majoritaires des EHPAD. On retrouve en revanche l'un des plus gros fonds de pension, Canadian Pension Plan Investment Board, qui détient 15 % du capital de l'exploitant Orpéa. Les compagnies d'assurances sont également des investisseurs majeurs en EHPAD, notamment Predica Prévoyance Dialogue et Holding Malakoff Humanis qui détiennent respectivement 25 % et 8 % du capital du gestionnaire Korian.
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