L'investissement en EHPAD est une stratégie d'investissement immobilier qui consiste à devenir propriétaire d'une chambre dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Bien qu'il s'agisse de résidences médicalisées, puisque divers soins et services sont fournis aux résidents, les investisseurs individuels ont la possibilité d'y acquérir une chambre. En échange, ces derniers perçoivent un loyer de la part du gestionnaire de l’EHPAD concerné.
Au même titre que tout investissement immobilier, l'investissement en EHPAD comporte un certain nombre d'avantages pour les investisseurs individuels. Cependant, pour comprendre toutes les spécificités d'un tel placement et s'assurer de la rentabilité du projet, il est indispensable de faire appel à un expert de l'investissement en EHPAD.
Vous êtes intéressé par ce type de dispositif, mais vous voulez en découvrir plus avant de vous lancer ? Retrouvez dans ce guide tout ce que vous devez savoir pour comprendre ce qu'implique l'investissement en EHPAD.
Investissement en EHPAD : un investissement social responsable
Un EHPAD est, par définition, un établissement essentiel pour prendre en charge les personnes âgées dépendantes. Ce dernier fournit en effet des soins et des services adaptés à leur bien-être et à leur santé. Grâce à leur placement, les investisseurs individuels contribuent ainsi à améliorer la qualité de vie et l'environnement proposé aux résidents. C'est entre autres pour cette raison qu'un investissement en EHPAD est un investissement social responsable.
N'oublions pas non plus que l'investissement en EHPAD est un dispositif qui participe à la création des emplois liés aux professionnels de ces établissements. Il répond également au besoin croissant de prise en charge de nos aînés et des soins nécessaires à ceux qui, parmi eux, sont en situation de grande dépendance. Non seulement les personnes âgées dépendantes profitent des retombées de l'investissement en EHPAD, mais c'est également le cas des accompagnants et des proches des résidents.
Plus qu'un investissement financier, l'investissement en EHPAD représente donc un investissement civique.
Investissement en EHPAD : quelle est la tendance du marché ?
L'investissement en EHPAD est un marché en plein essor, notamment en raison de l'augmentation de l'espérance de vie et des demandes d'hébergement en résidence médicalisée. Selon les chiffres 2023 de l'Insee, près de 15 millions de Français ont actuellement plus de 65 ans. Toujours selon l'institut, ils seraient plus de 20 millions à l'horizon 2050. Quant aux personnes âgées de plus de 85 ans, elles vont également devenir de plus en plus nombreuses, avec une estimation située aux alentours de 6 millions en 2050, contre un peu plus de 3 millions aujourd'hui.
La demande de places en EHPAD, déjà très forte, ne va donc pas cesser d'augmenter dans les prochaines années. Les investisseurs individuels ont alors l’assurance d’une location rentabilisée sur le long terme. Notons à ce propos que les établissements institutionnels (banques, fonds d'investissement ou compagnies d'assurance) ne s'y trompent pas et investissent massivement dans les EHPAD, à commencer par ceux des gestionnaires cotés en bourse.
Comment fonctionne un investissement en EHPAD ?
Le fonctionnement de l'investissement en EHPAD est un dispositif relativement simple.
Pour commencer, après avoir identifié les opportunités d'investissement possibles auprès d'un expert, les investisseurs individuels sélectionnent une résidence dans laquelle investir. Les critères sur lesquels se baser sont propres à chacun. Il peut par exemple s'agir de l'emplacement, de la qualité des installations ou encore du profil du gestionnaire de l'établissement.
Une fois la chambre acquise, c'est le gestionnaire de la résidence qui assure sa location et son entretien. C'est également ce dernier qui est responsable de l'exploitation de l'établissement, de la fourniture des soins aux résidents, ainsi que du versement des loyers aux investisseurs individuels (selon les termes du bail commercial établi entre les deux parties).
En d'autres termes, l'investissement en EHPAD est une source de revenus complémentaires et stables pour les investisseurs individuels.
Qui sont les principaux investisseurs EHPAD ?
Comme nous l'avons vu précédemment, une partie importante des investisseurs est constituée d'établissements institutionnels, comme les fonds d'investissement, les banques ou les compagnies d'assurance. En règle générale, ces acteurs disposent de ressources financières importantes et cherchent à diversifier leur portefeuille en investissant dans des secteurs qui offrent des rendements stables et prévisibles. Or, c'est exactement le cas de l'immobilier de santé.
Cependant, de plus en plus d'investisseurs individuels ou particuliers investissent également en EHPAD. Ce dispositif est en effet tout indiqué pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires réguliers, sans avoir à s'embarrasser de la gestion locative d'un logement classique. C'est entre autres pour cette raison qu'un grand nombre d'investisseurs individuels optent pour ce placement, leur permettant notamment de préparer leur retraite.
Qui sont les principaux gestionnaires exploitants d'EHPAD en France ?
Avant toute chose, il faut comprendre que l'investissement en EHPAD ne concerne pas tous les établissements. En effet, les EHPAD associatifs et publics ne permettent pas d'investir et d'acquérir une chambre. Seuls les EHPAD gérés par des gestionnaires exploitants privés peuvent faire l'objet d'un investissement. C'est une notion d'autant plus importante que près de 40 % des établissements sont encore publics, bien que l'État se retire de plus en plus année après année, et que 30 % des EHPAD sont gérés par des associations et structures à but non lucratif.
En France, 5 principaux gestionnaires exploitants se répartissent le marché des EHPAD privés :
- Orpea, qui détenait près de 1 000 résidences fin 2021, dont 350 établissements français ;
- Korian, avec 1 100 établissements répartis dans 7 pays ;
- LNA, qui possède 74 résidences médicalisées dans l'Hexagone ;
- DomusVi Group, avec plus de 240 EHPAD sur le territoire français ;
- Colisée, et ses 97 résidences françaises.
À noter que tous ces gestionnaires ne sont pas cotés en bourse. Seuls Orpea, Korian et LNA sont en effet concernés.
D'autres gestionnaires évoluent aussi dans le secteur des EHPAD privés, à l'image de Maisons de famille, Emera, SGMR Les Opalines ou encore Medeos.
Les grands actionnaires en investissement en EHPAD
Qui dit investissement dit actionnaires, et cela vaut également pour les principaux gestionnaires d'EHPAD. Qu'il s'agisse de Orpea, Korian ou LNA, tous ont des actionnaires qui leur ont permis de se développer. Dans la majorité des cas, il s'agit :
- de banques ;
- de grandes entreprises et sociétés de holding ;
- de grandes familles françaises ;
- de fonds d'investissement et de pension ;
- de groupes immobiliers ;
- de compagnies d'assurances ;
- de la Caisse des dépôts et consignations.
À titre d'exemple, plusieurs actionnaires se cachent derrière le groupe Orpea. C'est par exemple le cas de Canadian Pension Plan Investment Board, l'un des plus gros fonds de pension du monde, qui détient 15 % du capital. De même, Peugeot Invest possède près de 5 % du capital d’Orpea. Il en va de même chez Korian, avec Predica Prévoyance Dialogue, une filiale du Crédit Agricole, et ses 25 % du capital du gestionnaire.
Rappelons également que les gestionnaires cotés en bourse ne sont pas les seuls à avoir des actionnaires. DomusVi Group et Colisée sont également dans cette situation, avec des acteurs tels que DV France, une holding appartenant à la Macif, ou encore Vivalto, une filiale de la Société Générale.
Quel statut juridique pour les investissements en EHPAD ?
Il existe plusieurs statuts juridiques pour un investissement en EHPAD : le statut de la LMP, à savoir la location meublée professionnelle, ou le statut de la LMNP, la location meublée non professionnelle.
Pour profiter du statut LMP, il est non seulement obligatoire que les recettes locatives atteignent 23 000 euros par an, mais il faut également qu’elles dépassent le total des autres revenus professionnels. En fonction du taux de rentabilité du placement, l'investissement nécessaire peut donc être conséquent.
Au contraire, le statut de la LMNP est plus flexible et plus ouvert à tout type d'investisseur individuel. Ici, il suffit d'acheter une chambre meublée en EHPAD et de signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Il n'y a aucune autre condition à remplir pour profiter du statut de la LMNP en tant qu’investisseur individuel.
Quelle fiscalité pour un investissement en EHPAD ?
La fiscalité de l'investissement en EHPAD dépend du statut juridique.
Avec le statut de la LMP, les investisseurs individuels déclarent leurs revenus complémentaires en micro-BIC ou au régime réel. Dans le premier cas, ils peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % si leurs recettes ne dépassent pas 72 600 euros. Ainsi, seule la moitié des ressources déclarées est imposée, ce qui peut s'avérer judicieux lorsque les charges déductibles (travaux, frais de gestion) sont inférieures au seuil de 50 %. Quant au régime réel, il doit être privilégié pour les autres cas de figure, puisqu'il permet de déduire les différentes charges des recettes.
La LMP englobe aussi plusieurs avantages fiscaux. Parmi eux, citons par exemple l'exonération totale des plus-values immobilières si les recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros par an (et si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans). Entre 90 000 et 126 000 euros, l'exonération n'est que partielle. De même, l'investisseur individuel n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière si ses recettes dépassent 23 000 euros par an et si elles représentent plus de la moitié de ses revenus.
En ce qui concerne le statut de la LMNP, le régime est sensiblement le même, avec une déclaration en micro-BIC ou au régime réel selon les conditions prévues par la loi. Néanmoins, la LMNP se distingue par ses nombreux avantages fiscaux, puisqu'elle permet entre autres :
- d'amortir 80 % du montant hors taxe investi sur une période de 20 ans ;
- de bénéficier de loyers nets non fiscalisés pendant 10 ans en cas de paiement comptant ou 20 ans pour un paiement à crédit ;
- de déduire différentes charges des revenus BIC, comme la taxe foncière ou les éventuels intérêts de l'emprunt ;
- de profiter d'une exonération d'impôt sur la plus-value en cas de vente du bien après 22 ans de détention ou après 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- de récupérer la TVA à 20 % pour un investissement dans une résidence médicalisée neuve.
Attention, le statut de la LMNP est accessible dans la limite de 23 000 euros de revenus BIC ou de 50 % des revenus globaux de l'investisseur individuel au maximum.
À qui s’adresse l’investissement en EHPAD ?
Au-delà des entreprises et autres établissements institutionnels que nous avons vus précédemment, les investisseurs individuels ont tout intérêt à investir en EHPAD. Ces derniers peuvent avoir différents objectifs, parmi lesquels :
- la création de revenus complémentaires ;
- la création de revenus non fiscalisés ;
- la protection de leurs proches ;
- la préparation de leur retraite ;
- la transmission d’un patrimoine ;
- la recherche d'un investissement responsable.
Les investisseurs individuels appartiennent généralement à différentes catégories de profils. Couples ou personnes seules, tous ont cependant en commun la volonté d'investir responsablement tout en protégeant leurs intérêts financiers.
Investissement en EHPAD : les bonnes raisons d’investir
Vous l'aurez compris à ce stade, il y a plusieurs bonnes raisons d'investir en EHPAD. En premier lieu, cela permet de bénéficier d'un marché porteur, car la demande en hébergement pour personnes âgées dépendantes est en constante augmentation.
De plus, cet investissement présente une rentabilité particulièrement intéressante, et généralement bien supérieure à celle de l'immobilier locatif classique. Notons en plus que la charge mentale des éventuels impayés n'existe pas dans le cas de l'investissement en EHPAD, puisque le versement des loyers est garanti par le gestionnaire.
N'oublions pas non plus que l'investissement en EHPAD est un placement socialement responsable, qui participe à la prise en charge des personnes âgées dépendantes. Associé aux avantages fiscaux dont il permet de bénéficier, ce dispositif est une valeur sûre pour investir son argent durablement et sans risques.
Nous vous recommandons ces autres pages :