L'augmentation de l'espérance de vie, de la moyenne d'âge et de la perte d'autonomie des seniors a inévitablement entraîné la construction de nouvelles résidences de services, que sont les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Gérés par l'Etat ou par des groupes privés, les EHPAD attirent de plus en plus d'investisseurs. Qu’est-ce que l’investissement EHPAD ? Il représente l'achat suivi de la location de chambres en EHPAD, permettant de bénéficier de revenus complémentaires, entre autres avantages, notamment fiscaux.

L'investissement en EHPAD peut être réalisé sous plusieurs statuts juridiques pour les investisseurs individuels : le statut de la LMP (location meublée professionnelle) ou de la LMNP (location meublée non professionnelle). Découvrez les conditions d'accès et les avantages de ces deux statuts.

Quel statut juridique pour les investissements EHPAD ?-1

Statut LMNP ou LMP pour investir en EHPAD : quelles conditions d'accès ?

L'investissement immobilier en EHPAD est idéal pour les individus désireux de générer des revenus complémentaires pour financer une fin de carrière ou des études, pour préparer leur retraite ou encore pour améliorer leur niveau de vie. Voici les conditions selon lesquelles les investisseurs individuels peuvent se voir attribuer le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ainsi que celles qui entraînent l'attribution du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Investir en EHPAD avec le statut de la LMNP

Le statut de la LMNP pour un investissement EHPAD est ouvert à tous les investisseurs individuels intéressés par un placement d'argent avec gain de revenus sur le long terme. Il peut s'agir d'un particulier seul ou d'une famille de particuliers ayant opté pour la création d'une société civile immobilière (SCI) ou d'une société à responsabilité limitée (SARL).

En tout cas, pour bénéficier du statut de LMNP, l'investisseur doit s'assurer de respecter certains critères :

  • acheter une chambre en EHPAD meublée ;
  • avoir un bail commercial avec le gestionnaire de résidence de services : ce contrat permet aux investisseurs de maîtriser parfaitement leur placement en ayant connaissance du montant exact des loyers qui leur seront versés et des charges qu'ils devront assumer ;
  • ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • bénéficier de revenus BIC issus de la location inférieurs à 23 000 € par an ou inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer ;
  • déclarer les revenus sous le régime micro-BIC ou le régime réel.

Si l'un de ces critères n'est pas respecté, l'investisseur individuel serait alors considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP).

Investir en EHPAD sous la LMP

Le statut LMP pour un investissement en EHPAD est plutôt dédié aux investisseurs individuels qui investissent des sommes plus importantes dans un plus grand nombre de chambres en EHPAD. Ce statut juridique s'applique dès lors que :

  • la location de chambres en EHPAD constitue l'activité principale de l'investisseur individuel ;
  • les revenus issus de la location sont supérieurs à 23 000 € par an ou supérieurs aux revenus totaux du foyer fiscal (incluant les pensions de retraite, mais excluant les revenus fonciers et les placements) ;
  • au moins un membre du foyer fiscal de l'investisseur individuel est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel.

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Il existe donc une différence entre LMNP et LMP pour l'investissement en EHPAD au niveau des conditions d'accès au statut juridique, mais il ne s'agit pas de leur unique point de divergence. La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP) en EHPAD se différencient également par les intérêts qu'elles présentent pour l'investisseur individuel qui se voit attribuer l'un ou l'autre des statuts.

Le statut juridique de LMNP pour acheter une chambre en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) offre des avantages indéniables à l'investisseur. Ce dernier peut en effet bénéficier de :

  • la non-fiscalisation des loyers nets pendant 10 ans si le paiement est au comptant ou pendant 20 ans si le paiement est à crédit ;
  • la déduction des charges (taxe foncière, intérêts d'emprunt, amortissement) ;
  • la possibilité d'amortissement de 80 % du montant HT investi dans les chambres en EHPAD, sur une période de 20 ans ;
  • l'exonération d'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien au bout de 22 ans de détention du bien, ou au bout de 30 ans pour bénéficier également de l'exonération de prélèvements sociaux ;
  • la récupération de la TVA (représentant environ 20 % du montant de l'achat) ;
  • la possibilité de choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime du réel, s'il répond aux critères des deux régimes.

Le statut juridique de LMP donne droit à d'autres avantages pour l'investisseur individuel, à savoir :

  • l'exonération totale des plus-values réalisées lors de la vente des biens, à condition qu'ils aient été détenus pendant au moins 5 ans et que leur valeur de cession ne dépasse pas 90 000 € ;
  • l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), auquel sont normalement soumis les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € ;
  • la déduction d'autres charges (frais d’acquisition de l’immeuble, frais de gestion, intérêts d’emprunts et primes d’assurance).
Quel statut juridique pour les investissements EHPAD ?-2

Quelques points communs à tous les statuts d'investisseurs en EHPAD

Quel que soit le statut de l'investisseur en EHPAD, ce dernier est assuré de bénéficier de revenus complémentaires en continu et sur le long terme, de quoi répondre à ses objectifs initiaux, lorsqu'il a décidé de se lancer dans l'investissement immobilier en EHPAD. Ce n'est pas le cas des investissements financiers ou des investissements immobiliers classiques, qui sont soumis aux aléas du marché.

Aussi, l'investissement dans les chambres en EHPAD est la garantie pour les investisseurs individuels de l'absence de charge mentale liée à la gestion des travaux de rénovation ou de remise aux normes, de la copropriété, des loyers impayés ou encore du taux d'occupation. En effet, ce sont les gestionnaires d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) qui prennent en charge tous ces aspects de la location et qui versent les loyers aux investisseurs.

En tout cas, pour choisir entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP), il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. Les investisseurs individuels intéressés par l'achat et la location de chambres en EHPAD ont tout intérêt à faire appel à un véritable expert en investissement dans l'EHPAD. Les recherches doivent plus particulièrement se tourner vers un profil de professionnel qui travaille avec les plus grands gestionnaires de France, qui a accès aux résidences les mieux placées et les plus récentes, et qui peut assurer un suivi de dossier client jusqu'à la revente du bien.

En plus du choix du statut juridique, l'expert en investissement en EHPAD pourra accompagner son client dans le choix d'un investissement à crédit ou au comptant, en neuf ou en exploitation, sans oublier l'accompagnement dans tous les aspects de la gestion de la fiscalité des revenus complémentaires liés aux loyers perçus pour les chambres en EHPAD.

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