L'investissement en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) nécessite de signer un bail commercial avec une société exploitante. Ce placement permet ensuite au propriétaire de disposer de revenus complémentaires. Comme tout revenu perçu, ils devront être déclarés à l’administration fiscale avant d’être imposés. La fiscalité pour un investissement EHPAD dépend ensuite du régime fiscal choisi par l’investisseur individuel. Ce dernier peut opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC. Les deux options présentent leurs propres spécificités, avantages et inconvénients. En l’occurrence, dans le premier cas, il est possible de déduire certaines charges pour réduire la pression fiscale. Dans le second cas, un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus déclarés avant le calcul de l’impôt. Quelles différences entre régime réel et micro-BIC pour un investissement en EHPAD ? Réponses.
Choisir entre LMP et LMNP pour un investissement en EHPAD
L'investissement en EHPAD est une forme d’investissement immobilier locatif. L'investisseur individuel signe un contrat de bail commercial avec un gestionnaire exploitant puis obtient des revenus de cette location.
Dès lors, il peut faire partie de la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP) ou des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Les deux statuts ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs.
Pour bénéficier du statut du loueur en meublé non professionnel, l’investisseur individuel doit percevoir moins de 23 000 € de revenus issus de la location par an (ou ils ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer fiscal). Pour profiter du statut du loueur en meublé professionnel, il faut générer plus de 23 000 € TTC de revenus par an et les recettes doivent également excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Dans un cas comme dans l’autre, les statuts LMP ou LMNP relèvent du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et sont imposés comme tels.
Investissement en EHPAD : les particularités du régime réel et micro-BIC
En fonction des résultats de l’année (plus ou moins de 72 600 € en 2022 ou 77 700 € en 2023), l’investisseur individuel peut choisir entre le régime réel ou le régime dit de bénéfice réel pour son imposition. Voici quelles sont leurs spécificités.
Régime réel ou micro-BIC avec des revenus inférieurs au seuil
Focus sur le régime micro-BIC
Lorsque l’investisseur individuel réalise moins de 72 600 € de recettes annuelles (77 700 € pour les revenus 2023), c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Auquel cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des recettes.
Cet abattement tend à compenser les frais payés par le propriétaire durant l’année, car ils ne peuvent pas être déduits au réel. Concrètement, avec le régime micro-BIC, le propriétaire n’est imposé que sur la moitié des revenus qu’il déclare.
Notez que dans le cas où les recettes seraient inférieures à 305 €, alors l’investisseur individuel ne paie aucun impôt.
Focus sur le régime réel
Si le propriétaire paie beaucoup de charges, alors il peut volontairement opter pour le régime dit de bénéfice réel plutôt que le régime micro-BIC, même si ses revenus sont inférieurs à 72 600 € (77 700 € en 2023). Pour profiter du régime réel, il est nécessaire d’exercer l’option avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année en cours.
Lorsque l’investisseur individuel opte de son plein gré pour le régime réel, alors il est tacitement reconduit chaque année. Pour passer de nouveau au régime micro-BIC, il doit en faire la demande à l’administration fiscale.
Avec le régime réel, il est possible de déduire les frais et les charges des revenus afin de diminuer la pression fiscale (amortissement du prix d’achat du bien, frais de gestion, etc.). Toutefois, il faut pouvoir les justifier. Dans le cas où l’investisseur individuel noterait un déficit (plus de charges que de revenus issus de la location), il peut également le déduire de son revenu global s’il est loueur en meublé professionnel. En cas de location meublée non professionnelle, le déficit peut uniquement être déduit des revenus de l’année et des 10 années suivantes.
Régime réel normal pour des revenus supérieurs au seuil
Lorsque les revenus perçus sont supérieurs à 72 600 € (77 700 € en 2023), l’investisseur individuel ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC. Dans ce cas de figure, c’est automatiquement le régime réel normal qui s’applique. Il pourra donc déduire certaines charges supportées dans l’intérêt de l’activité des loyers perçus. Là encore, il faut être en mesure de les justifier.
Parmi les charges qu’il est possible de déduire, l’on retrouve :
- les frais de notaire ;
- les frais de constitution d’une société le cas échéant ;
- les amortissements ;
- les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière) ;
- le petit équipement (décoration, accessoires, linge) ;
- les frais d’assurance ;
- les honoraires de l’expert-comptable ;
- les frais d’entretien et de réparation.
Régime réel ou micro-BIC : déclarer ses revenus en pratique
Sous le régime micro-BIC, l’investisseur individuel doit déclarer le montant brut des revenus issus de la location perçus sur sa déclaration de revenus en ligne. En cas de déclaration papier, il doit remplir le formulaire n° 2042 C-PRO. L’administration fiscale se charge ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50 %.
Sous le régime du bénéfice réel, l’investisseur individuel doit remplir le formulaire n° 2031-SD et reporter les montants notés sur sa déclaration n° 2042 C-PRO. Dans ce cas, c’est à lui de déterminer son revenu taxable en déduisant ses charges.
Régime réel et micro-BIC : des avantages et des inconvénients
Le régime réel et le régime micro-BIC présentent tous deux des avantages, mais aussi quelques inconvénients. En l’occurrence, le régime micro-BIC offre des formalités déclaratives relativement simples. Par ailleurs, l’abattement de 50 % peut être intéressant dans le cas où le propriétaire n’aurait que peu de charges à régler. Le cas inverse, il est possible que le régime micro-BIC ne lui soit fiscalement pas réellement adapté.
Le régime réel, quant à lui, est idéal pour abaisser son revenu imposable. En effet, dans ce cas de figure, l’investisseur individuel peut déduire des loyers encaissés le montant de ses charges. Il peut également amortir son bien immobilier. S’il est dans la catégorie des LMP, il peut également créer du déficit immobilier et le reporter en intégralité pendant 10 ans. En revanche, le régime réel est un peu plus complexe que le régime micro-BIC.
Très souvent, bien que le régime micro-BIC présente l’avantage d’être très simple à prendre en main, le régime réel est plus favorable au contribuable. Et pour cause ! Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réglées au titre de l’activité pour leur montant réel et justifié.
Vous l’aurez compris, le régime réel et le régime du micro-BIC présentent tous deux des avantages et des inconvénients. Afin de savoir quel régime favoriser, le mieux reste de réaliser divers calculs pour choisir celui qui sera le plus adapté à votre activité et à votre profil, et de faire appel aux services d'un expert en gestion de patrimoine.
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