Comment est fixé le loyer dans le cadre d’un investissement en EHPAD ?

Avant d’évoquer la revalorisation des loyers dans le cadre d’un investissement en EHPAD, il convient tout d’abord de comprendre comment le loyer est fixé dans ce type de location gérée. Pour investir dans une chambre en EHPAD, les futurs propriétaires doivent signer un contrat avec le gestionnaire d'EHPAD. Ce contrat est appelé un bail commercial. 

C’est lors de la signature du bail commercial que les deux acteurs (l’investisseur et le gestionnaire exploitant de l'EHPAD) fixent le montant du loyer de la chambre en EHPAD. Ce montant peut être librement fixé, sans avoir à se soumettre à des loyers de référence ni au montant du loyer du locataire précédent. Le montant du loyer d’une chambre en établissement d’hébergements pour personnes âgées dépendantes n’est réglementé que dans le cadre de la révision ou du renouvellement du bail.

Le bail commercial permet également de définir les modalités de paiement du loyer (paiement mensuel ou trimestriel, date de versement des loyers).

Le bail commercial : un contrat incluant la revalorisation des loyers

Dès la signature du bail commercial, les éventuelles revalorisations des loyers peuvent être discutées et choisies. Il est important de savoir que le loyer peut être révisé de 3 façons :

• selon la révision triennale (tous les 3 ans) ;
• selon une clause-recette ;
• selon une clause d’échelle mobile (généralement tous les ans).

La revalorisation des loyers grâce à la révision triennale

L’investisseur en EHPAD peut effectuer une demande de révision du loyer de son bien grâce à la révision triennale (ou révision légale). Le locataire a lui aussi la possibilité d’effectuer cette demande, et ce, même si le bail ne le prévoit pas.

Cette demande de revalorisation du loyer peut être effectuée dans un délai minimum de 3 ans après la signature du bail commercial, le renouvellement du bail précédent ou la prise d’effet de la précédente révision du montant des loyers. Aucun délai maximum pour effectuer une demande n’est en revanche prévu. Ainsi, la demande de revalorisation des loyers grâce à la révision triennale peut-être effectuée 4 ans ou bien encore 8 ans après la signature du bail commercial.

Un acte de commissaire de justice doit être établi afin d’effectuer une demande de revalorisation des loyers avec la révision triennale (constat, notification, lettre recommandée avec accusé de réception).

L’indice des loyers des activités tertiaires est alors utilisé pour fixer la revalorisation du loyer. En utilisant la révision triennale pour la revalorisation des loyers, la variation est alors en principe plafonnée. Pour cette raison, ce n’est généralement pas la révision triennale qui est privilégiée par les propriétaires de chambre en EHPAD pour effectuer une demande de revalorisation de ses loyers.

La revalorisation des loyers avec la clause-recette

Le bail commercial prévoit également une possibilité de revalorisation des loyers grâce à la clause-recette (ou clause à loyer variable). Dans ce cas de figure, le loyer est révisé en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Toutefois, dans le cadre d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, cette clause n’est pas véritablement adaptée et n’est donc pas utilisée. La clause-recette est généralement utilisée pour les locaux situés dans des centres commerciaux.

La revalorisation des loyers grâce à la clause d’échelle mobile

C’est finalement la clause d’échelle mobile qui est la solution la plus adaptée pour les investisseurs individuels en EHPAD souhaitant effectuer une revalorisation de leurs loyers. Généralement, dès la signature du bail, la revalorisation des loyers est décidée et programmée en fonction de cette clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation). 

La clause d’échelle mobile permet de revaloriser les loyers en fonction d’un indice de référence mentionné dans le contrat. En fonction de la nature des activités exercées, les indices utilisés peuvent être différents :

• indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
• indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités tertiaires ;
• l’indice du coût de la construction (ICC).

Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, un indice particulier est toutefois utilisé : l’indice EHPAD. Cet indice s’appuie sur l’évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées dépendantes. Il est donc l’indice le plus adapté pour la revalorisation des loyers dans ce secteur. L’indice EHPAD est fixé chaque année par décret. En 2023, l’indice EHPAD est de 5,14 % (contre 1,97 % en 2022 et 0,46 % en 2021).

La périodicité de la revalorisation des loyers dans le cadre de la clause d’échelle mobile est libre et déterminée par le propriétaire et le gestionnaire d'EHPAD. Généralement, lors de la signature du bail commercial, ces deux acteurs décident de réviser automatiquement les loyers en fonction de l’indice EHAD lors d’une échéance prévue au contrat, sans qu’une intervention supplémentaire soit nécessaire de la part du propriétaire.