Optimiser son patrimoine, créer des revenus complémentaires ou bien encore préparer sa retraite : les raisons d’investir sont nombreuses, tout comme les solutions de placement. L’investissement en EHPAD tire son épingle du jeu en raison d’un marché dynamique, d’un fort taux de rentabilité ou bien encore d’avantages fiscaux intéressants.
Parmi les plus grands actionnaires en EHPAD, on retrouve alors des banques, des entreprises ou sociétés de holding, des grandes familles françaises, des fonds d’investissement, des groupes immobiliers, des compagnies d’assurances, ainsi que la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Si les investisseurs individuels sont eux aussi de plus en plus nombreux à rechercher une chambre en EHPAD afin de profiter des nombreux avantages de ce type d’investissement immobilier, il reste important de bien comprendre comment fonctionne ce placement et à qui il s’adresse. On vous dit tout.
Le fonctionnement d’un investissement en EHPAD
Tout comme il est possible d’acheter un studio ou un petit appartement afin de le louer, il est possible d’acheter une chambre dans un EHPAD. Toutefois, le fonctionnement de ce type de location est différent de la location classique.
Investir en EHPAD : la gestion locative par un exploitant professionnel
L'investissement dans une chambre en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes implique d’effectuer une location en gestion gérée. En d’autres termes, la gestion locative de la chambre en EHPAD doit être confiée à un exploitant professionnel. Ainsi, l’exploitant se charge de toutes les démarches liées à la gestion de la chambre et reverse les loyers à l’investisseur. Le locataire n’est donc pas le résident de la chambre, mais bien l’exploitant.
Les prinicipaux gestionnaires d'EHPAD en France sont des groupes privés cotés en bourse à l'image de Korian, Orpéa et LNA Santé, ainsi que des groupes privés non cotés en bourse que sont Colisée et DomusVI.
La signature d’un bail commercial
L’investissement EHPAD nécessite alors la signature d’un contrat liant l’investisseur à l’exploitant. Ce contrat est appelé bail commercial.
Le bail commercial est un contrat de location destiné aux locaux où une activité commerciale, industrielle ou artisanale est exercée. Il oblige un propriétaire à mettre à disposition ses locaux à une société d’exploitation qui doit quant à elle reverser un loyer.
Lors de la signature du bail commercial, le montant du loyer ainsi que les éventuelles revalorisations de ce dernier sont librement décidés par les deux partis. Le bail commercial définit également le montant des charges et des taxes ou bien encore les modalités de renouvellement et d’arrêt du bail.
Le contrat de location possède généralement une durée de 9 à 12 ans. Si la durée du bail commercial excède 12 ans, la signature du contrat doit obligatoirement s’établir auprès d’un notaire.
Les avantages de l’investissement en EHPAD
L’investissement en EHPAD intéresse de plus en plus d'investisseurs individuels et autres profils cherchant à faire fructifier leur patrimoine, tout en profitant des nombreux avantages de ce type de placement financier.
Un taux de rentabilité important et sécurisé
Comme dans tout investissement, le taux de rentabilité est l’un des éléments les plus importants pour les investisseurs cherchant à optimiser les profits de leurs placements.
L’investissement en EHPAD a ainsi pour avantage principal d’offrir un rendement supérieur à d’autres produits de placement. Son taux de rentabilité de l’ordre de 4,5 % à 5,5 % net par an fait de l’investissement en EHPAD une des meilleures solutions d’investissement immobilier au regard des bénéfices. Cela est d’autant plus vrai qu’aucune fiscalité ne vient réduire ces derniers pendant au minimum les dix premières années suivant l’investissement.
La rentabilité d’un investissement n’est pas le seul élément important pris en compte par les investisseurs. La sécurité du placement et la garantie des rendements sont importantes. Miser sur un investissement certes rentable, mais peu garanti n’est pas bénéfique s’il s’avère finalement infructueux.
Si l’investissement en EHPAD est aussi avantageux, c’est parce qu’il garantit un rendement durant toute la durée du bail commercial signé entre le propriétaire de la chambre en EHPAD et l’exploitant professionnel. Que la chambre soit occupée ou non, l’exploitant est tenu de verser des loyers. De plus, chaque année, le loyer est généralement automatiquement revalorisé en fonction de l’indice EHPAD suivant les prix du marché.
Une fiscalité avantageuse grâce aux statuts LMP et LMNP
Investir en EHPAD permet en effet de profiter d’avantages fiscaux qui favorisent d'autant plus la rentabilité de son placement. Cela est notamment possible grâce au statut juridique dont bénéficient les investisseurs en EHPAD.
En tant que propriétaires d’un bien meublé, les investisseurs en EHPAD peuvent posséder le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou le statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Les avantages fiscaux du statut LMNP sont :
- la non-fiscalisation des loyers nets pendant 10 ans (en cas de paiement comptant) ou pendant 20 ans (en cas d'achat à crédit) ;
- l’amortissement de 80 % du montant net investi sur une période de 20 ans ;
- la récupération de la TVA ;
- la déduction des charges (amortissement, taxe foncière).
Pour le statut LMP destiné aux loueurs professionnels, les avantages sont :
- l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- la récupération de la TVA ;
- l’exonération totale des plus-values jusqu’à 90 000 € en cas de cession après 5 ans de propriété ;
- la déduction des charges.
Ces avantages dépendent bien sûr du régime fiscal imposé ou choisi par l'investisseur (régime réel ou régime micro-BIC).
Un gain de temps grâce à la gestion déléguée
Investir en EHPAD est également un très bon moyen de recevoir des revenus complémentaires sans avoir à consacrer beaucoup de son temps ou de son énergie.
Grâce à la location gérée, toutes les démarches liées à la chambre en EHPAD sont confiées à la société d’exploitation. Il est donc possible de toucher ses loyers sans jamais avoir à s’occuper de quoi que ce soit. Cela s’avère être un véritable gain de temps et une façon d’investir de façon plus sereine puisque tout est géré par des professionnels connaissant parfaitement leur métier.
Un investissement socialement responsable
Face au vieillissement de la population en France et à l’augmentation de l’espérance de vie, les chambres en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont indispensables. Elles permettent en effet d'offrir une prise en charge adaptée aux seniors ayant besoin de soins médicaux et de surveillance.
Investir dans un tel secteur permet alors d’effectuer un placement socialement responsable en contribuant à apporter des solutions pour les personnes âgées.
Un secteur immobilier dynamique
L’investissement en EHPAD est également intéressant, car il s’inscrit dans un marché dynamique et porteur. La population en France vit plus longtemps. Les seniors sont de plus en plus nombreux et souffrent parfois de maladies génératives telles qu’Alzheimer, nécessitant un suivi et une surveillance constants. Face à ce constat, le marché immobilier de l’EHPAD fleurit et ne cesse de croître afin de répondre à la forte demande.
En moyenne, le taux d’occupation des EHPAD s’élève à 98 % et peut même atteindre les 100 % dans les grandes villes où la demande est encore plus importante. Investir en EHPAD c’est donc investir dans un marché économique dense qui est amené à continuer de croître.
Une revente facilitée
Si le marché immobilier de l’EHPAD est aussi florissant, un autre avantage pour les investisseurs peut alors être mentionné : la revente de la chambre en EHPAD est relativement facile et rapide.
En cas de besoin de trésorerie, il est facile de récupérer son capital investi au vu du grand nombre d'investisseurs à la recherche d’une chambre en EHPAD pour profiter des précédents avantages mentionnés. Il faut en effet moins d’un mois en moyenne pour trouver un nouvel acquéreur et récupérer son investissement, tout en ayant profité de sa rentabilité jusque là.
Pourquoi investir en EHPAD ?
En raison des nombreux avantages de l’investissement en EHPAD, beaucoup de particuliers s’intéressent à ce placement pour optimiser leur patrimoine. Mais, à quel profil d’investisseurs s’adresse l’investissement en EHPAD ? Les raisons d’opter pour l’investissement en EHPAD peuvent être multiples.
Générer un revenu complémentaire non fiscalisé grâce à l’investissement EHPAD
Grâce à la rentabilité d’un investissement en EHPAD, il est possible de générer une ressource financière en supplément de son salaire. Ce revenu complémentaire peut ainsi permettre de rapidement améliorer son confort de vie.
Générer un revenu complémentaire avec l’investissement EHPAD est en effet l’occasion de bénéficier d’avantages de revenus tous les mois. Les bénéfices de cet investissement peuvent aussi être utilisés pour d’autres projets, comme l’achat d’un autre bien immobilier ou bien encore le financement de travaux de rénovation.
L’investissement EHPAD pour se constituer une épargne
Si le rendement d’un investissement en EHPAD peut être utilisé immédiatement par l’investisseur, il peut également être épargné. Ainsi, il est notamment possible d’utiliser de l’argent précédemment épargné pour investir dans une chambre en EHPAD et réalimenter son épargne par la suite avec les bénéfices du placement.
De cette façon, un investissement en EHPAD peut servir à financer un projet futur en continuant d’alimenter l’épargne de l’investisseur. Les bénéfices de l’investissement EHPAD peuvent également être utilisés pour investir dans d’autres produits de placement.
Préparer sa retraite avec l’investissement EHPAD
Il est également possible de préparer sa retraite grâce à l’investissement EHPAD en utilisant les bénéfices comme épargne. Les rendements de l’investissement en EHPAD peuvent alors être placés sur un produit d’épargne afin de constituer une réserve financière à utiliser une fois la retraite venue.
Le but est bien entendu de placer ces bénéfices sur un compte avec de bons taux d’intérêt afin de faire une fois de plus fructifier son argent et se constituer une pension complémentaire lors de la retraite.
Protéger ses proches grâce à l’investissement EHPAD
Enfin, l’investissement EHPAD s’adresse à toutes les personnes soucieuses de protéger leur patrimoine et celui de leurs proches. Un investissement comme celui-ci permet en effet de préparer l’avenir et de mieux anticiper les éventuels aléas de la vie sur le plan financier.
L’investissement en EHPAD possède notamment des avantages au regard de la transmission successorale. Il peut donc être intéressant d’opter pour l’investissement en EHPAD afin de transmettre plus tard un patrimoine à son conjoint ou à ses enfants.
Comment bien choisir son investissement en EHPAD ?
Les raisons d’opter pour un investissement en EHPAD sont nombreuses. Il est toutefois important de ne pas se précipiter et d’être attentif à de ne nombreux critères pour bien choisir un investissement EHPAD.
Bien choisir son investissement EHPAD en fonction du gestionnaire exploitant
Afin de réussir son investissement, il est important d’être bien accompagné ou, à défaut, bien renseigné pour choisir le bon placement en EHPAD. Faire le bon choix nécessite notamment d’être attentif :
- à la réputation et la qualité de la société d’exploitation de l’EHPAD ;
- la taille de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et le nombre de chambres ;
- le taux d’occupation de l’EHPAD ;
- les services proposés par l’établissement.
Il est ainsi nécessaire de s’assurer de la qualité de l’exploitant pour un investissement fiable. Sa réputation doit être solide et de longue durée. De cette manière, il sera possible de signer un bail commercial sécurisant avec un exploitant professionnel sérieux.
Il peut enfin être judicieux de se renseigner sur l’emplacement de l’EHPAD. L’accessibilité de l’établissement peut notamment influencer le taux d’occupation.
Investissement EHPAD : choisir un bien neuf ou en exploitation ?
Une autre question importante doit être étudiée par les futurs investisseurs en EHPAD : est-il préférable d’opter pour l’achat dans le neuf ou pour l’achat sur le marché secondaire ?
Il est tout d’abord possible d’investir dans une chambre en EHPAD n’ayant pas encore été mise en exploitation. L’achat peut alors se faire en VEFA (vente en l’état futur d'achèvement) ou avant la construction de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. L’attrait principal de l’achat dans le neuf est bien sûr de pouvoir profiter de locaux en très bon état pendant toute la durée du bail commercial, ce qui peut avoir une influence sur les charges. Le temps et le coût de la construction peuvent néanmoins s’avérer être des contraintes importantes pour les investisseurs désireux de dégager un rendement rapide. La création de nouveaux EHPAD nécessite des agréments de plus en plus compliqués à obtenir ce qui peut retarder la livraison du projet. En optant pour le neuf, il faut en moyenne attendre entre 15 et 18 mois avant de percevoir les premiers loyers.
L’achat d'une chambre en EHPAD sur le marché secondaire, donc en exploitation depuis plus ou moins longtemps, apporte également des avantages aux nouveaux investisseurs. L’investissement à prévoir dans l’ancien est généralement moins important que dans le neuf, alors que lors de la revente, il est nécessaire de s’aligner au prix du marché. Dans le cadre d’un investissement sur le court terme en prévision de récupérer son capital investi, il peut donc être plus judicieux d’opter pour l’achat d’une chambre dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées déjà en exploitation. Cela permet également aux investisseurs de connaître à l’avance les dépenses liées à l’investissement et de toucher des loyers immédiatement après la signature du bail commercial.
Il faut enfin noter que le régime fiscal est le même dans le neuf ou dans l’ancien.
Financement d’un investissement en EHPAD : faut-il acheter à crédit ou comptant ?
Enfin, un dernier élément doit être pris en compte avant d’investir en EHPAD : le financement. Il est tout d’abord possible d’acheter un bien en EHPAD en ayant recours à un crédit comme n’importe quelle transaction immobilière. Il est aussi possible d’acheter comptant, grâce à de l’argent épargné ou bien encore la vente d’un autre bien.
Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, la solution de financement apportée n’est pas anodine et permet de profiter ou non de certains avantages.
Investir en EHPAD avec un financement comptant est intéressant pour profiter pleinement des rendements du placement, sans être amoindri par le remboursement d’un prêt. Toutefois, le paiement comptant diminue la durée de non-fiscalisation des loyers nets perçus (10 ans contre 20 ans avec un paiement à crédit). Enfin, dans le cadre d’un paiement à crédit, il faut noter qu’il est possible de déduire le montant des intérêts du prêt afin d’optimiser la fiscalité de l’investissement.
Il convient alors de faire le bon choix en fonction de son profil d’investisseur.